下半场如何生存?

随着城市化放缓和人口红利接近尾声，传统房地产开发销售天花板隐现。房企不得不在总量可预见的市场中厮杀。大鱼吃小鱼成为行业常态，规模成为生存必需。

时代不是特例，而是反映了行业集中度快速提升下规模数百亿的房企的生存焦虑。此前富力、雅居乐、新城控股、实地集团等均提出了千亿目标。

数据显示，现在房企第一阵营已经在3000亿以上，今年或到5000亿、6000亿，第二阵营2000亿以上，而千亿则意味着拿到行业下半场的入场券，未来还能参与房地产这个游戏。

实际上，不只是这些房企提出千亿，从行业来看，房企都陷入了规模化焦虑。

在万科，恒大，碧桂园这三家超级房企地位业已奠定的同时，规模化成为其他房企的普遍追求，融创通过收购万达等想要冲击前三，旭辉提出3000亿目标，就连之前偏保守的华润置地，中海外也提出要重视规模增长。

那么如何提升规模，破解焦虑?其中一个很重要的变量是收并购。

融创中国是通过收并购迅速扩大规模的典型。据克而瑞研究中心报告，得益通过收并购获得充足的土地储备，融创中国1-6月实现累计销售额1088亿元，仅用半年时间达到千亿。

融创中国7月以438.44亿收购万达文旅项目91%的股权，总建筑面积达到5897万平方米，未来将竞逐国内房企第一。

据海通证券报告显示，2016年至今，融创的收并购案共达到20宗，公司规模快速提升。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，并购的好处在于项目是半成品，风险更小，而且相对于招拍挂，并购案的资金审核更为宽松。因此，类似的并购实际会给企业带来很多新机会。

Wind资讯统计数据显示，2016年，房地产行业并购案宗数为198宗，涉及金额为4014.83亿元，同比上升43%;2017年至今，房地产行业并购案宗数为154宗，涉资2177亿元。

还有一个因素是合作。房地产市场上有越来越多的房企通过合作来扩大规模，实现共赢，如万科、旭辉等。

万科的合作模式灵感来自万科的行业标杆美国帕尔迪房屋公司，帕尔迪在上世纪末通过5年的合作合并成为美国最大的房地产企业。据万科年报数据，从2010至2016年，万科新增项目中，合作开发的项目所占比例均超过了一半。

另一合作扩大规模案例是旭辉。前7月，旭辉销售业绩557.1亿元，同比大幅增长70.9%。

据克尔瑞研究中心报告显示，旭辉主要以小股操盘来撬动销售增长，通过与多家企业合作使得销售排名大幅提升，从2015年的第25名提升到近年7月份的15名。

严跃进认为，合作开发有助于降低投资成本，属于借助外力实现快速战略扩张的一个重要举措。

此外，要彻底化解生存焦虑，一定是在规模基础上增加利润来源，提升盈利水平。这就要求房企不仅要做销售规模，还要做持有运营。

目前越来越多的房企开始销售和持有并重，从开发向“城市运营商”转型。

克而瑞研究中心分析认为，从长远来看，社区物业、海外地产、产业新城、特色小镇、长租公寓等多元化运营的模式可以给房企带来更多的盈利途径，也可以提升房企的整体竞争力。