张子吉：千亿房企小目标，做不到就成群众演员

2017-12-27 14:30:33 来源：中华网

摘要：在中国房地产新零售高峰论坛，易居企业集团副总裁张子吉作了《全国房地产行业发展形势及前景判断》的演讲，通过大数据解析，预测在房地产愈发低利润、高竞争、多元化的时代，政府、开发商、购房者的三方博弈仍将持续。

2017年，种种楼市新政连环出击，牵动着房产从业者和购房者的神经，考验着房企的生存能力和业务触觉。18日，中国房地产新零售高峰论坛在古雷HOORAY欢乐岛圆满召开，围绕“度势立新共商未来”的主旨，共话中国房地产创新转型新方向。

在峰会的上半场，易居企业集团副总裁、区域董事总经理张子吉先生作了《全国房地产行业发展形势及前景判断》的演讲，通过大数据解析，预测在房地产愈发低利润、高竞争、多元化的时代，政府、开发商、购房者的三方博弈仍将持续。

精彩观点：

1.“房住不炒”进一步明确了短期的投机党和纯粹的投资客的春天已经没有了!

2.控房价要抓源头，那就控土地的价格。但是永远没有人计算去掉房产配套后留下来的可售建筑面积!

3.大多数城市的库存环比在下降，但是近八成城市的消化周期同比显著在拉长。

4.在未来的3-5年内，基本上主流的房企都把“坎”设在“千亿”这个规模上。未来只有两种企业的生存空间，一种是规模性的房企，一种是小而美的房企。

5.房企城市进入不断趋同，和客户需求匹配度相对较高的，或者是和客户想要的趋势性需求匹配度相对较高的产品才会出现。

以下是张子吉先生的演讲全文：

今天我就跟大家聊聊天，先聊两个故事，不说结论，让大家去感受。

第一个故事是我做房地产到现在也有十四十五年了，经历了四个城市。其中有两个很典型的城市，一个是在广西南宁。我记得我刚到南宁，那时候新区的房价差不多一千七两千多。当我呆了四五年走的时候，已经差不多是一万七两万。在这个过程当中，我一套房子都没有买。一开始没买可能是因为收入低，后面是想着“房子原来才多少钱，现在涨那么多钱，买了万一跌了怎么办?”，就一直没买。第二个城市就是厦门。在2010年底2011年初我刚到厦门的时候，厦门的房子岛内是1万多，岛外的话便宜的地儿差不多五六千，都有。因为当时自个都不敢说资格，虽然已经做了好多年房地产。在厦门一套房子没买，给自个的一个理由就是“我能不能在这个城市呆下去，或者是我能在这个城市待多久，说不定是过客，算了别买”。我压根就没有那种“先把房子买了，万一涨了走的时候卖掉还能挣”的想法，以前从来没那么想。那么举个最简单的例子，某一个岛外项目在12年七八千块钱，当时去看了好几次还是没下手，因为不知道到底留不留，直到两年前那个盘卖两万一两万二。同样一个盘，同样一个地段，当我决定留下来的时候去买了，这中间的差价，我不知道是赚了还是亏了，为什么?因为从那天买房到现在一年半，这房子又翻翻了。这是我唯一的感受，就是作为一个房地产人来讲的话，我觉得讲话是有点心虚的，因为没怎么买过房子。这是第一个故事。

另外一个故事，讲一个拿地的故事。我记得我在福建，当时是2012年2013年的时候，有两家闽西房企冲得特别猛，全国拿地，差不多一年花了200个亿。就当时的发展阶段和市场环境，这两个名不见经传的企业让大家都觉得不可思议，就觉得闽西人特别激进、特别好赌，像个赌徒一样，能不能活下去不知道。事实证明，从2014年到2015年，这两家房企双双进入了30强，而且那一把全部都赌对了!当时岛外才卖一万二一万三的时候拿地拿一万四一万五，到今天地价房价都已经上到四万块。这个就是拿地的一个小故事。

就这两个小故事，大家自己去感受一下。有些东西我不知道该怎么讲，因为差不多有一年时间，我基本上都是在给一些企业，尤其是30强企业，做企业内训、企业内部市场交流，很少在外面讲市场了。有很多话不能讲，媒体太多，讲完要负责任的。

我首先要讲的第一部分，是十九大对房地产行业的新定位。

就两个关键词，一个是“房住不炒”，房子是用来住的，不是用来炒的，进一步明确了短期的投机党和纯粹的投资客的春天已经没有了!目前潜伏的和流动的大量投资客都在抓城市轮动之间的时间差和价差，基本上跑完这个城市跑那个城市。但是事实上有一部分人很幸福，有一部分人现在被套得死死的。投资在未来肯定是没有春天的。

第二个是长效机制。长效机制虽说主要涉及土地、金融、保障房、租赁和税收，但是长效机制具体的内容是什么，就决定了长效机制的结果是什么。我们都知道这几轮的调控，实际上房价没有一个实质性的成效，反而是越调越高。已经踩红线了，不能讲了。

拿土地来举个例子。从去年年底说要加大土地供应，然后根据每个城市的整个区划周期情况，来进行土地供应指标的核算和核定。是的，有的城市在2015年2016年的时候推了5到7块地，然后2017年的时候推了十几二十块地，甚至更多的地。但是永远没有人去算，那些地块总的可售建筑面积有多少，永远没有人去算。事实上，地块在企业手上的整体可售规模是有限的!并没有得到一个很大的改善，这是其一。

其二，原来说控房价，控房价怎么控?直接行政手段行不行?行政手段有点太简单粗暴，那就抓源头——控土地的价格。土地价格怎么控，手段有很多。首先超过就直接摇号，有的城市是这样的，有的是到了指定价格就进配件，看谁订的配件多。事实上，最终的结果就是土地的成本得到了有效控制，但是永远没有人算去掉配件部分留下来的可售部分，要平衡花出去的整体的钱，大概每平方楼板价是多少。这个也讲到这里，不能再往下讲。

事实上就是这样的，甚至有的企业一块地拍下来——一块地本身都不大，因为要加大土地供应，都切成豆腐块来拍了——之后发现只有一千平方可以卖，他就不知道应该怎么去做了。存量房是未来，存量房的市场运营也是未来，所以说现在有很多企业在政府倡导下去拍了很多全部持有的地，讲到这。

那么到第二部分，当前房地产市场主要特征。

首先GDP保持在一个合理的区间，二季度差不多6.9，三季度6.8，只跌了0.1。主要还是因为政府调控，因为房地产仍然是支柱产业。虽说这几年一直在喊“让中国经济对房地产的依赖程度尽量地减少，或者是去寻找新的增长点”。我觉得这个想法是对的，国家还是比较英明的。

第二个是金融，从CPI&PPI指数来看，中国宏观经济看起来不错，这也意味着央行将继续削峰填谷，金融继续收紧，保持平衡。

第三个是政策，就是限购、限贷、限价、限售。

原来是一线城市的房价涨了，联动到二线城市，再到现在的三四线城市。相应的，调控政策首先就是控制一线以及核心二线城市、上涨过快的二线城市的房价。不过，控着控着一部分客户外溢，三四线涨起来了，因为对于三四线的政策是去库存。

另外，就是我们国家非常英明的棚改货币化安置政策，也是三四线，尤其是一些强二线、强一线周边的环线的三四线城市，过热的一个根本原因。

一个是投资需求，一个是棚改货币化安置政策。

第四个是行业，一句话总结就是房地产行业的数据会继续下调，新开工投资的面积也会持续回落。这是毫无疑问的，下行的趋势是不变的，目前是在一个高位盘整的状态。

第五个市场与成交，这一块大家都能感受得到，金九银十早就不存在。

第六个是城市库存，这一块重点讲一点，现在我们发现一个非常有意思的事情，就是大多数城市的库存环比在下降，但是近八成城市的消化周期同比显著在拉长。为什么?一是拿不到证没房子卖;二是拿到证卖了备不了案!总而言之，没有人关心有效库存是多少，也没有人拿现在的库存量去除余。因为没房子卖了，成交量就下来了;因为卖了之后没办法备案，或者是种种原因，数字就下来了。

第七个是房价与地价，比较敏感，不讲。只能说房价得到了有效的控制，地价也在寻求更完善的解决方案。

第八个是企业表现。现在业内都有一个共识：在未来的3-5年内，如果做不到千亿级别，在房地产这个行业只能沦为群众演员，基本上主流的房企都把“坎”设在“千亿”这个规模上。2017年截止到目前为止，上个月已经有14家房企破千亿，到年底应该会有16-18家房企破千亿。因为大部分50强房企会把自个的目标设在三年以内，怕以后夜长梦多未知数太多，到2020年基本上会有30家甚至35家房企破千亿，都有可能。也就是说，未来大家能看到的主角，1号2号3号演员就那么多。从足球上来讲就是首发队员，另一种就属于特殊球员。

未来只有两种企业的生存空间，一种是规模性的房企，另外一种是有特色、有特长的、小而美的房企，只有这两种房企，其他没有。所以说这两年大家会频繁地感受到大鱼吃小鱼，企业之间的并购、土地之间的并购频繁发生。至少在今年一年内，在福建、厦门周边以及福州，基本上二手地和小房企都被扒了十几遍，该谈的都谈了，该收的都收了，基本上都是这样，现在再找都很难找到。并购这个动作已经开始了，未来你如果不继续往前跑，要么转行，要么被吃掉，基本上就只有这两种结果。所以说，现在大家都拼命地拿地，因为大家都知道今天的土地储备就是明天的入场券!

截止到11月份，碧桂园已经破5000亿了，万科和恒大现在都是四千六四千七，年底破5000亿应该问题都不大，这是三家巨型航母。像刚才胡老师讲的，现在基本上几百亿都没有什么谈资了，上千亿就是一个基础门槛，三五千亿才是大家的追求和目标。

当前整个市场表现最突出的七个问题：

第一个问题是政策调控上没有放缓的迹象，不会放也绝对不可能放!因为目前的调控政策存在很大程度的行政干预手段，是一种伪市场的措施。大家都知道，现在厦门的房价应该是均价2万多不到3万，福州的房价是均价1万6，这是备案数据。但是，大家去市场看一看，厦门还能买到两万以下的房子?福州1万6以下的房子能找到多少?所以说这个政策一时半会是不会放的，因为核心还是要控房价。

第二个问题是三四线火爆主要由投资性需求拉动。这主要是城市的轮动造成了时间差和价格差，让嗅觉比较敏锐的投资人看到了机会，这是一方面。另外一方面要归于高房价的外溢现象，涵盖了基础的住房需求。

第三个问题是二线城市和环一线的三四线城市地价上涨比较快。之所以地价上涨比较快，是因为大家都觉得这个城市有得做。做房产的人应该都比较清楚，从去年到今年一年，但凡是拿地的，基本上趋同性非常强，要么是那几个核心的强二线城市，要么就是环核心城市的环线城市。大的来讲是环京环沪环深;小的来讲，从我们身边来看的话，目前有环厦门板块。环厦门板块的布局现在相当的惊人，比如说角美、漳州港、新兴的水头、石井等等，包括一些环福州的板块。为什么会造成这种现象?因为总有那么一部分人他要买房子住，但是在城里买不起，那就只能买远一点、再远一点的，这是一部分刚性的需求。另外一部分人则是因为看到了高房价带来的客群的外溢，找到了价格差和时间差，然后去投资的。基本上是这两种。

第四个问题是二手房价格出现松动。今年大半年甚至一年的时间，在很多城市，二手房和一手房是倒挂的，二手房价格远远比一手房要高。原因有几个，一是一手房很难买到，要么预售证拿不到;要么拿到预售证的妥协的按政府限价来卖，基本上要找关系，都抢光了，买是买不到的;要么是限购限贷，市县的政策导致只能去买不限的二手房。当一部分开发企业妥协，按限制价格去卖房子，逐渐地房源被放开的时候，以及相关的金融政策收紧之后，发现买二手房不如一手房划算了，而且一手房也能买得到。那么，二手房整体的量包括价格就会松动。

第五个问题是购房者实际购买力下滑。这主要是房价上涨过快导致的，在房价上涨过快的过程当中，客户被洗了一遍又一遍，正儿八经的就很少了。

第六个问题是各线城市土地供应持续增加。这个刚才讲过就不讲了。

最后一个问题是房企城市进入不断趋同。这会带来几个利好的结果，第一个就是大家都扎堆跑到了一个地方，而且成本又都不便宜，那么要想生存，就只能拼了命地、绞尽脑汁地想客户喜欢什么。这种时候，和客户需求匹配度相对较高的，或者是和客户想要的趋势性需求匹配度相对较高的产品才会出现，这是利好的一个现象，属于竞争关系。另外也会出现很多竞合关系，因为扎堆到一起后发现，这几家企业都比我强，我地也拿了不少，可又做不过他们，那就只能合作。

最后再看一下，行业发展预判。先看短期的，长期的是算命，短期的靠谱一点。

政策方面，维持现有房地产调控政策，加快建立“租购并举”住房制度，房地产金融紧缩防风险;

行业方面，开发投资增速放缓，新开工面积微增，全年销售面积、金额略有上涨;

城市方面，价格不会降，这是绝对的，大家不用担心。一二线城市价格、成交量会保持平稳，三四线城市火热已经很难再持续了。所以说大家不要再拼了命地往三四线去扎了，要扎就扎原有能够享受到人口外溢红利的，能够享受到城市化发展和城市集群规划上利好以及连带效应的地方，包括有价格洼地的地方，以及目前新兴的、做得比较好的、有运营能力的、有品牌的一些目的性消费的地方，这些地方还是可以住的，不是投而是住，也可以理解成投;

土地方面，仍然会高热，这是毫无疑问的。我今年一年是参加房地产企业投资决策会、拿地的决策最多的一年，今年一年平均我的团队每周每人都要完成一两份土地投资报告，密度已经达到这种程度。我去开发企业参加这种会的时候，简直感觉到钱都是捡来的;

企业发展方面，刚才讲过了就不说了，2017年千亿房企各梯队业绩现在已经不存在预测，基本上规模差不多就是这样了。

从中长期预判来看，城市发展前景方面，我个人判断，随着产业的聚集和人口的资源配置的不同，未来城市发展会进入一个新的阶段，就是城市群阶段，刚才胡老师已经讲了。为什么说是城市群?首先有一点大家一定要记住，我们的城市群永远形成不了大的都市圈，原因我已经讲过。那么什么样的城市群会有投资价值?我认为未来，我们触手可及的地方，整个厦漳圈的一体化，部分区域是可期的。然后“重”是有空间的，而且空间还不小。

市场预期方面，50强企业进入数量最多的前十个城市一定没有任何问题，如果从买房子的角度去看的话。有人问为什么没有厦门?讲一句，一定要掐掉。其实我也很纳闷，刚来福建的时候，我发现为什么厦门那么美丽的地方——厦门处在中国的沿海海岸线上，是最独一无二的。从气候上来讲，滨海城市的生活在北方，烟台也好，只有三四个月，然后就冷了，就不适合玩水了。而且空气质量嘛我也不讲。而在南方，在海南那就是个概念，而且是个投资的概念。基础设施配套、生活配套七七八八，我不认为它达到了依据的标准。而厦门，基础设施配套、生活的配套、教育等等，包括气候，这种城市不能说找不到，但是不多，这种量级的城市没有，这是一个特点。另外，厦门的客群绝对不止是在厦门，不只是在福建，而是全国的。还有一个利好，是厦门整个行政区块特别小，开发空间非常有限，物以稀为贵，从中国的房地产角度上来讲，这个城市一定是个非常好的城市。对于这么一个城市，为什么50强房企进去得那么少?因为国企太强大，而且心态齐，之前外来企业进来一般情况下得脱三层皮，现在整体开放性还不错，进来的企业在陆续地增加。