政策限制难以突破

房企向资产运营商的转型，有着一定的市场背景。土地、资金、人力成本不断提升，导致房企利润率不断下滑，有数据显示，从2015年开始，上市房企的平均利润率就已降至个位数，此后又不断下滑。

更为重要的是，楼市的周期性涨跌变化，以及不期而至的调控政策，导致企业的业绩容易出现波动，缺乏连续性。这些因素会进而影响到企业的评级、融资等环节。

易居克而瑞认为，房企试水资产证券化的优势有三，一是可以盘活存量，甚至完成轻资产化运营;二是在当前融资通道收紧的情况下，使得企业的融资方式更加多元化;三是可突破企业自身主体信用的限制，评级不理想的企业也可依靠其优质项目发行AAA级债券，控制融资成本。

虽然外界关注不多，但最近几年，房企对资产证券化的尝试并未止步。

2012年，华侨城成立了“欢乐谷主体公园入园凭证专项资产管理计划”，是我国第一单基于入园凭证现金流的专项资产管理计划。2015年，世茂推出“博时资本-世茂天成物业资产支持专项计划”，成为首只以物业费收入为基础资产的资产证券化产品。

2017年以来，华夏幸福连续推出两个“园区PPP资产支持专项计划”，成为首家成功发行园区ABS的企业。同期，碧桂园、金科、融信等房企也曾以购房尾款、租金等作为基础资产，开展资产证券化融资。

但值得注意的是，在当前尝试中，金融业务能给企业提供的利润贡献仍然不大。如绿地在今年第一季度报告中透露，“大金融”业务第一季度实现利润总额5.2亿元。相比其房地产业务的贡献，仍然显得微不足道。

有分析指出，目前，银行通道的开发贷和委托贷款、证监会的公司债和股权融资、表外融资的地产基金和资管计划均受到管控限制，房企尝试创新金融产品的方式较为有限，多集中在类REITs和CMBS上。

此外，受限于政策管制，整体金融化程度仍较低。黄立冲表示，由于缺乏税务和资本市场方面的立法，在中国无法实行真正的REITs，目前只能存在债券的资产证券化，不可能存在地产股权的资产证券化。

天风证券认为，“把低活的不动产变成高活的金融品”，才是真正的金融资本和产业资本的融合。但目前房地产业距离这一目标还有很远。