土地闲置多达1.7万亩

长沙市启动去存量土地三年行动

业界人士推测，长沙近几年供地大幅缩减，可能与该市闲置用地太多有关。8月中旬，有媒体报道长沙目前闲置土地多达1.7万亩。

探究其原因，从长沙市天心区国土部门公布的信息或可管中窥豹。至2017年3月，天心区闲置土地111宗，共7224.98亩。按照闲置原因共分为七大类：拆迁原因未动工的面积2641.17亩;规划原因未动工的面积2145.1亩;政策等原因未动工的面积184.58亩;基础设施不到位未动工的面积13.58亩;司法原因未动工的面积159.6亩;自身原因未动工的面积608.57亩;已开工并督促开发的项目面积1472.37亩。可见，某些闲置土地未开发原因与政府相关部门有关。

对此，国家土地督察武汉局曾多次督办长沙闲置土地，但由于闲置土地涉及的利益方错综复杂，处置难度不小。

今年4月，长沙市国土资源局局长汪泽秋新一届任期上任仅两个月就去职，有政府部门人士透露，这与汪对闲置土地处置不力有关。

除已通过招拍挂进入市场的闲置土地外，另一种闲置土地被称为批而未供——指已从国土部门获得用地指标，但未进入土地二级开发市场的土地，分为批而未征和征而未供两种情况。这种土地大部分进入了各级政府的投资平台公司，从而间接导致土地闲置以及土地供应不足。

2015年、2016年，长沙先导投资控股集团有限公司旗下的洋湖新城计划出让土地1326亩。结果在这两年时间里，洋湖新城实际仅出让土地约312亩，实际出让面积不到供应计划的四分之一。

地方平台公司对闲置土地处理也颇为宽容。按相关政策，如因企业原因未能按时开发建设，闲置一年征收20%的闲置费，闲置两年则无偿收回土地。但是，长沙先导控股的滨江新城A3地块出让7年后仍未开发，A4地块出让4年才由远洋地产接手开发。

此外，部分土地因发债设置抵押无法招拍挂。据兴业证券的报告，天心区城投公司土地储备 1500 余亩，其中 1000 多亩办了土地证，发债抵押了 890 亩，今年计划出让的土地只有230 亩。

8月，长沙出台《长沙市去存量土地三年行动方案(2017—2019年)》，成立了由市长担任组长的去存量土地工作领导小组，决心用三年的时间盘活利用存量建设用地，为长沙市创建国家中心城市提供用地保障。不过，该三年行动方案并未向社会公布，究竟有多少闲置土地，为什么闲置，以及三年准备盘活多少土地，外界无从得知。

房地产调控政策持续升级，但人才新政加剧供需失衡

长沙滨江新城某楼盘售楼处 (《 中国经济周刊》记者 李永华 摄)

8月28日，长沙发布土地新政，宣布试点熔断和限房价竞地价的拍地规则，熔断上限是挂牌起始价的150%，竞价达到最高限价仍有两个或两个以上竞买人继续竞买的，通过摇号产生竞得者。同时，竞得者建设的住宅商品房只能按政府限定房价销售。

这可以说是长沙今年第三波房产新政。今年3月18日，长沙发布限购政策。5月30日，限购升级：暂停对在限购区域内已拥有两套及以上住房的本市户籍家庭出售商品房(含新建商品住房和二手房，下同);暂停对在限购区域内已拥有一套及以上住房的非本市户籍家庭出售商品住房。

对熔断新政，长沙市国土局负责人表示，熔断政策的目的是避免再拍高价地，稳定楼市和房价，能更好地保护刚需。

土地熔断政策在全国多个城市均已实施，长沙的创新之处是主要针对中端住宅商品房刚需市场，高端改善型住宅商品房则尊重市场规律，土地由市场自由竞价。至于何谓中高端住宅，政策并未做明确界定。

《中国经济周刊》记者就此致电长沙市国土局问询，工作人员表示，具体还要等市政府确定，他们也不清楚，并且强调这只是试点。至于下一步会推出几块中端住宅用地，面积多大，何时推出，该工作人员表示均不知情。

业内人士直言不讳地指出，中高端住宅的定义模糊，为政策施行提供了很大的弹性，当前情况，定位高端住宅的土地如果拍卖必然会出地王，这又如何稳定楼市和房价呢?

房地产政策持续高压，长沙新推出的人才新政却被视为鼓励购房，进而推高房价。

8月20日，长沙人才新政细则发布，大专以上学历、长沙工作且有一个月社保的人士就可以买房，35岁以下、本科以上学历者无需社保，迁了户口就可在长沙购房两套。而办理户口更简单，凭户口本、身份证、毕业证即可办理落户手续。

这直接打破了5月20日发布的限购政策。根据这一政策，对在限购区域内无住房的非本市户籍家庭要在长沙市连续缴纳12个月以上个人所得税或社会保险证明才能购买一套商品住房。

无疑，人才新政为投资客提供了方便之门。8月底，来长沙的一位杭州投资客在购房微信群中认为，“(长沙)政府信号很明确，允许人才进入长沙并鼓励买房”。该投资客所在的杭州看房团领队“胡博士”甚至宣称，“当下的长沙是一个被新政激活的炸药桶，政府一脚把所有人踢醒了”，他的计划是：买入后“集体收租而且持有5年以上”。9月3日梅溪湖某楼盘开盘现场，已有一批沪杭投资客的身影。

目前，长沙商品房消化周期为4个月。由于符合购房条件的人群骤增，市场普遍预计，这将加剧供需失衡，短期内市场将难以降温。据《中国经济周刊》记者了解，9月初，住建部到长沙督察房地产市场秩序，对长沙地产的后续变化有待观察。(《中国经济周刊》 记者 李永华)