平均单价不断滑坡

新博美选择“承租运营”模式有其历史渊源。2003年成立初期以地产营销起家，彼时的名字叫做博美地产营销，是其当家人苏丁与另一合伙人成立。2012年，公司改名叫做新博美商业管理连锁有限责任公司。由此可见，新博美以地产营销起家，因而旗下未有多少自有物业，但他们具备一定的地产行业经验与资源，因而了解哪些物业适合承租、作为家居卖场。

虽然叫做西藏新博美，但新博美的卖场主要集中在四川。截至2016年底，公司共有12家卖场，全部位于四川省。从财务数据来看，承租运营模式并未让新博美有明显优势。公司2016年的毛利率为37%，相比之下，采用部分自营物业的红星美凯龙毛利率为71%，完全使用自有物业作为卖场的富森美为69%。

与此同时，新博美近年来业绩有所下滑。公司2015年、2016年营业收入分别同比下滑2.2%、6%，净利润分别同比下滑1.8%、11%。

新博美营业收入来源于哪些方面?为何近年来营业收入在减少?对此，新博美向《投资者报》记者回应：“公司营业收入主要由经营面积、出租率和单价共同决定。经营面积的变化取决于公司新市场的开发建设进度;出租率由卖场周边环境、公司的招商能力、品牌吸引力等因素决定;单价水平取决于公司提供的服务本身之外，还受宏观经济环境、市场竞争状况、区位因素和商户盈利能力等因素影响。”

记者通过新博美招股说明书得知，公司自2014年以来，经营范围在不断扩张，2014年至2016年，月平均出租面积分别为252万平方米、264万平方米、282万平方米。那么，既然经营面积在扩大，为何营业收入不增反降了呢?原因在于，公司的平均单价，即每平方米每月租金在不断下降，2014至2016年分别为53、48、42元。

至于新博美平均收费单价为何下降的问题，公司并未在招股书中予以详细解释，这也是新博美此次IPO被否的原因之一。对此，证监会要求新博美说明平均收费单价、毛利率明显下降的具体原因，以及所采取的应对措施等。

新开卖场尚未见效

尽管业绩在下滑，新博美此次却计划募集1.5亿元，对于这笔资金的用途，新博美对《投资者报》记者表示，将用于建设新店，进一步抢占市场先机，扩大区域优势;改造老店，巩固区域市场竞争力;建设OTO平台，拓展经营模式。

这1.5亿元中，将有9383万元用于新建卖场，新博美计划在峨眉山、资中、崇州、威远、都江堰、拉萨新建6家卖场。为何选择这些三四线城市扩展业务?新博美解释，是为实现规模化扩张、抢占市场先机。此外，上述城市装饰建材家居市场起步较晚，起点较低，行业内知名企业对这些区域的业务开拓相对谨慎，这也为公司发展预留了市场空间。

然而，记者通过招股书发现，尽管已有12家卖场，为新博美提供营收大头的主要集中在4家卖场，它们分别是四川温江店、龙泉店、郫县店、彭州店。4家店在2014~2016年间，为公司贡献了60%~75%的毛利。相比之下，邛崃店、峨眉山店、乐至店等2016年新开的3家卖场当年毛利率为负数，并未给公司带来业绩增长。

对此，公司回应《投资者报》记者称：“上述3家新开卖场是因优惠政策造成单价较低，从而导致公司2016年度收入下滑。”