快意

天下武功，无坚不破，唯快不破。

不论是顺驰当年在全国凶猛拿地，还是如今的融创以并购的方式获得土地，快字诀，是孙宏斌的核心法宝。

数据显示，2016年第三季度是融创拿地高峰。该季度，融创共获取2143万平方米土地，其中60%的地块以收并购方式获得。2016年第四季度，融创获取土地1150万平方米，并购获得土地所占比例更高达82%。

孙宏斌毫不掩饰对土地的强烈渴望。以融创中国收购金科地产为例，从2016年到今年年初，融创共耗资57.23亿元，获得金科地产23.15%的股份。融创给出的理由就包括：“金科地产在中国主要的核心二线城市从事房地产开发，拥有高质量的土地储备。”

2016年，融创中国取得的土地数量位居全国第一。

拿地要快，接盘也要快。绿城一位前高管向《中国经济周刊》记者讲述了2014年融创收购绿城的故事，隐隐透露出孙宏斌内心的另一面。

2014年，绿城陷入困境。当年5月，融创进入，拟收购绿城控股权，还向绿城的并列第一大大股东九龙仓隔空喊话称，“他卖(绿城中国股份)我就买”。8月，在绿城中国2014年中期业绩发布会上，孙宏斌说，“不是作为朋友来的，是哥们儿。”

绿城这位前高管说，从接触绿城到达成收购意向，孙宏斌只用了极短的时间，他似乎很享受“江湖救急”的那种感觉。

此后两年间，当祝义财的雨润集团、郭英成的佳兆业出现危机之时，孙宏斌同样拍马赶到，出手相救，但均以并购失败告终。一位熟悉天津房地产市场的人士说，融创今年5月102亿元收购的天津星耀也暗藏资金危机，有些工程已经烂尾。

乐视危机早已众所周知，孙宏斌却不怕接下这个烫手山芋;万达集团6月中旬被银监会点名要摸底调查贷款情况，王健林急于偿债，孙宏斌再次扮演白衣骑士，双方还约定“四个不变”，核心就是融创只出钱，不管事。

上述绿城人士感慨，当年顺驰陷入困境之时，“几乎整个行业都当作笑话看，全作壁上观，没有人伸手拉一把，对孙宏斌的刺激可能非常大，这也许是他愿意雪中送炭的一个原因。”

资金

融创花钱如流水。今年才过了上半年，从乐视的150亿元、天津星耀的102亿元，再到万达的632亿元，加上其零零散散的并购项目与土地收储，融创中国已经花了1000多亿元。

曾经无比豪气的首富王健林都说要拿着卖地卖楼的钱偿还绝大部分银行贷款，号称“全球第一房企”的恒大许老板也急吼吼地去杠杆，孙宏斌却逆流而上，大把撒银子，钱从哪里来?

在融创收购万达资产的消息被爆出后，孙宏斌曾给了个说法：收购万达资产的资金，全部来自融创自有资金。截至2017年6月30日，公司账面有900多亿元现金。

外界却不怎么信。不少人都给孙老板算了账，穿透之后发现，融创的钱，大多是借来的。

2016年，融创中国借贷总额为1128.44亿元，全年利息支出为41.62亿元，当年净利润29.4亿元，净负债率121%。7月10日，有媒体称，目前其净负债率已达200%，这让人想起当年的顺驰，王石曾对孙宏斌说，“要注意控制风险。”

对此，前述绿城原高管认为，融创这两年的盈利相当不错，业绩增长也快，这是对其现金流最重要的支持，也让融创能拿到更便宜的资金。

2017年上半年，融创中国实现合约销售金额达1118.4亿元。6月实现合同销售金额达265.4亿元，同比增长100%。

融创中国2016年年报称，公司在业务稳健增长、高质量完成全国化布局的同时，财务也持续保持稳健，流动性充裕。在发行了225亿公司债及ABS，来替换较高成本融资之后，其全年新增借款的加权平均融资成本，降至约 5.78%。

即便如此，在金融去杠杆的大趋势下，最大的变数仍然是信贷政策。孙宏斌去年也曾谨慎地表示，融创的策略“要视后续信贷政策而定”，但“融创的并购不会停”。

面对外界关于融创过于激进的质疑，孙宏斌三年前的一段话可以再看一遍：“我其实不是一个激进的人。江湖上都说我激进，我真的不是一个激进的人，我骨子里是一个偏理性的人，厌恶风险，自己开车很慢，不允许司机开快车，过马路一定等人行道绿灯。之所以被认为激进是因为我觉得没想好的事坚决不干，想好的事就坚决果敢地去干。朋友说人有不知死和不怕死之分，我应该是不怕死的。 ”

万达

那么，不怕死的孙宏斌会不会在资金链上跌倒两次?

上述房地产企业老总告诉《中国经济周刊》记者，当前的土地政策下，一级市场直接拿地成本太高，而且也不太可能拿到好地块，并购拿地反倒是相对便宜的方式。“关键还是控制现金流。”

对于这个问题，还有必要仔细看看这次并购的一个付款细节。根据融创中国的公告，双方协商付款方式中第四笔付款方式为：万达通过指定银行向融创发放296亿元三年期贷款，随后，融创向万达支付295.75亿元最后一笔收购款。

乍一看，这不就是万达借钱给融创，再让对方收购自己的资产吗?既然万达还能通过银行借296亿元给融创，为何还要变卖家当呢?

《中国经济周刊》记者不妨来个大胆又合理的逻辑推理：两个给定条件是王健林缺钱、孙宏斌要地，这两条都能立得住脚。由此推断，双方交易达成，就可能像孙宏斌说的那样成为双赢的事。

怎么回事呢?王健林拿到632亿元去还银行贷款，同时一把甩掉这些酒店与文旅城项目的巨额负债，度过债务危机;同时，王健林把手里的土地卖了出去，私有化回归A股的万达商业就不能再列为房地产企业，有望加速IPO审核;一旦成功上市，其资金压力骤然减小。更何况，外界普遍认为万达此次属于“贱卖资产”，还为今后重新赎回埋下了草蛇灰线。

也就是说，孙宏斌口袋里实际上只掏了300亿元，就拿了万达的土地。以融创今年3000亿元的销售体量，只要现金流周转顺畅，这300亿元还不至于成为压倒融创的最后一根稻草。毕竟，如今的孙宏斌，已不是11年前“兵败如山倒却求告无门”的地产新秀。

此时，《中国经济周刊》倒是更想知道另一个谜底。这两年，有一个唤作“资本市场十大未解之谜”的流行段子，其中之一就是，“万达还能撑多久?”《中国经济周刊》 记者 李永华 | 北京报道 (本文刊发于《中国经济周刊》2017年第28期)