【导读】买房前为品质担忧，买房后为物业管理发愁，房主与开发商纠纷不断；P2P理财遭遇资金链断裂，交易现货原油陷入连续亏损，投资理财领域乱象丛生。经济之声“天天315”栏目联手央视“315晚会”特别制作《维权那些事》第四期：烦人的房子和痛心的投资。

央广网北京3月10日消息 据经济之声《天天315》报道，最近深圳的房价是创新高，让人们对于房价是再次的高度关注，在每年的政府工作报告中，作为国民经济重要支柱的房地产似乎都不会缺席。3月5日，国务院总理李克强所做的政府工作报告中提出，推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展。从2006年到2016年，这十年的政府工作报告中对房地产政策的定调“有紧有松”。其中2009年、2015年以及2016年的政府工作报告中，有关房地产的表态，主要使用“支持”、“完善”等字眼，强调促进房地产市场平稳健康发展。房地产市场要平稳健康发展，就需要有良好的消费环境。

说到买房，真是“让人欢喜、让人愁”。老百姓买房是个大事，但买房过程中往往会遇到各种问题，不止是买房前，住进去以后也会有各种问题。不止是买房之前，住进去之后也会有各种各样的问题，先来看一个案例。今天做客直播间的两位嘉宾分别是央视财经频道主持人朱轶、北京安理律师事务所郑传凯。

消费者栗女士2013年购买河南省焦作市龙源湖国际广场第六期“新贵族”项目的一套房，买房时看好了户型图和样板间，可是前几天收房时发现，盖出来的房子是另一回事儿。开发商卖房时宣传“挑高空间4米5”，购房合同写着“层高4米5”，实际房间内净高不到4米3。

栗女士：我是在2013年9月份左右过来看这个房子，当时我们要看那个刚盖的楼，他们不让看，他说我们可以带你去样板间看一下，看了两个房子，他说我们建好就是这么高，这是一比一的样板间。所以说我们就看了这个样板间，就觉得挺不错的，就给他交了钱。当时给我们讲是4米5挑高空间，现在量下去最高就是4米2多。

除了室内空间高度不够之外，房屋构造布局出现偏差，也是显而易见的问题。受访的业主提到，当初开发商承诺实际户型会和样板间按1比1建造，而且开发商说样板间会一直保留到业主收房以后，供业主们装修参考用。然而，就在约定的交房日期前，原来的样板间被开发商拆除了。业主郑先生就对房间内部的实际结构提出了强烈质疑。

郑先生：样板间当时设计、布局包括那个装饰、做工都很好，空间也不错。现在实际当中的房子根本达不到样板房那个效果、高度、空间，最重要是它们现在有好多结构柱和结构梁，他们现在是根本无法处理的，对装修、对以后使用影响非常大。特别是榻榻米，过去榻榻米就是一个床那么高，顶上不碰头，直接能过去，像一个床一样，现在不但底下有一个台子，上面估计有1米5左右的过梁，中间剩下的距离不到1米的地方，是个洞，现在需要钻进去，要是居住起来，根本不成体系。

经济之声：以上就是我们记者调查的一些内容，在这个案例当中，业主们对房子最大的质疑在于房间内部的空间高度。购房合同上写的是“层高”，开发商在宣传中强调的是“挑高空间”，而业主们理解的层高就是室内的净高。郑律师，从法律意义上来说这几个概念到底有什么区别？

郑传凯：我们讲层高是楼板中心和楼板中心之间的距离，所以层高实际包含楼板的厚度，上下楼板各二分之一，包含楼板的厚度，要看它这个楼房是预制板还是整体浇筑的楼板，可能整体浇筑的还会厚一点，不是地面到天花板的距离。我们通常讲的挑高是一个净高度，但是挑高不是法律上的概念，而是我们生活当中的一种用语，所谓的挑高实际更准确的应该是室内的净高度。实际上它是偷换了概念。

经济之声：层高的问题上，开发商还有一个说法是，承诺一比一打造和样板间一模一样的户型，可是就在交房的之前没多久，样板间没了，这个情况之下，消费者该怎么办？是去看房的时候把样板间全拍下来？有用吗？

郑传凯：实际上我们要的不是样板间的样子，而是样板间的数值，所以我们更关注的不是样板间看着有多么好看，而是它拿给我的户型图，包括其他的数值是不是能够确认达到一个要约，或者至少是个要约这样一个效果，它能够明确下来给我承诺的这些数值，其实是最有价值的。

朱轶：我在想消费者在买房的时候是不是应该拿个小本，比如销售人员跟你口头承诺的很多事你先把它记下来，告诉他这个能不能写到合同里面，因为我觉得他吹得天花乱坠最后不能写到合同里，这个东西没有保证。

郑传凯：朱轶说的是个是很好的办法，但是可能不太现实。但是有一种变通的做法推荐大家，在买房、买车以及其他重大消费的时候，一定要录音，你可以告诉其销售员我现在在录音，而且你可以把你提示的这段录进去。你要注意你的说法，在录音监督的情况下，把他说的这些承诺录下来。

这样的录音通常会被法庭认可，录音只有在侵害他人的合法权益下，偷录的录音不被法庭所采纳。在正常的交易过程当中，尤其是消费过程当中，通常我们的录音都会被认为是不侵害其他人的合法权益的，所以只要录了比不录强。

经济之声：另外，开发商要求消费者先交一年的物业费，完成签署合同等手续之后才让业主拿钥匙看房。郑传凯律师，说说你的想法。

郑传凯：这是房地产交易当中非常普遍的现象，被认为是比较正常的现象。因为本身物业费就是预缴的，所以他在收房的时候权属进行转移，占有进行转移了，缴纳物业费的主体也在这一时刻进行了转移，先期物业费由开发商来承担，先期物业由业主接受之后，物业费由业主来承担，业主有预缴物业费的业务，实际上这是合理。问题是，先期物业工资怎么通过自己的服务，把第二年的物业费收上来这是重中之重。很多物业公司只收一年的物业费就要跑路，存在这样的问题。所以问题的焦点恐怕不是该不该收，而是能不能通过他的服务收到下一年的。

经济之声：有一个问题，因为层高的问题和物业费的问题，业主们希望退房，有这种可能性吗？

郑传凯：我认为因为物业费的原因退房，我认为目前来看没有任何道理，但如果是因为层高，因为其中一个消费者提到了，他上一层的层高已经达不到使用目的，实际上开发商不仅存在违约，甚至虚假宣传的这种情况，而且它的行为导致了交换房屋不符合消费者使用目的。

在两会期间，全国政协委员、交银施罗德基金管理公司副总经理谢卫指出，在金融创新之际，应重视“伪金融”可能引发的金融风险。所谓“伪金融”是指一些公司，比如互联网金融平台、投资公司、咨询公司、理财公司以高收益产品为诱饵，以投资理财的名义来筹集资金，在融得资金后，并未按照合同将资金用于事前约定的项目，从而导致各类金融风险的金融行为。一些不规范的交易所近年来在各地都是“野蛮生长”，导致了不少投资者血本无归。

先来关注这样的一个案例，上海的赵女士经人介绍在贵州西南大宗商品交易所的一家会员单位开了户，进行现货原油交易。介绍人是她在一个炒股交流群中认识的一名分析师，声称开户简单，无需当面签订合同，而且交易的时候有专门指导交易的“老师”喊单，操作非常容易，按万分之八收取手续费。于是，赵女士按要求提交了银行卡和身份证信息，开了户。因为有“老师”喊单指导操作，赵女士比较放心。但是，小赚一笔后，紧接着到来的就是连续亏损。

赵女士：刚开始会让你小赚，但是我们赚了3次、4次，不够一次亏的。

江苏的彭先生有过类似的遭遇，他也是被人几次三番游说，在10月份拿出5万块钱开了户，而且也在贵州西南大宗商品交易所的一家会员单位做现货原油交易。同样，第一单交易小有收益，但是第二单就开始赔钱了。让他不能理解的是，所谓的“老师”每次叫他做单的手法，刚好跟原油的K线走势是相反的。他想不明白，为什么“老师”屡屡喊反单？

彭先生：正在将要涨得很快的时候，他赶紧叫我们出单，当时我们也不理解，为什么要出单，他带着我们做，我们自己也不懂，然后我们就出。然后他就说带着我们做反手，做反手的时候，叫我做的比较大那一单，把我一半的钱全部压进去，就在那个时候行情就开始不对，一直亏一直亏，一下就亏到了3万多。

上述提到了上海的赵女士来进行这个炒作原油石油的交易，赵女士自己分析，赔钱的原因，一方面是所谓的“老师”总是喊反单，另一方面，每笔交易除了要缴纳手续费之外，还要缴纳5个点的“点差”。5个点的点差，意味着除去手续费之外，每笔交易至少要盈利5个点，对投资人而言才刚刚算持平。但这一点，在开户的时候，没有人告诉过她。

赵女士：当时做了好几天以后我发现有5个点的点差，就是买他一手东西要出500块钱的手续费，他们没有给我们任何一个书面合同，像这个5个点差完全没有给我们提起过。

商务部之前做出澄清，目前尚未批准任何一家交易市场从事原油、成品油交易。相当数量的投资者涌向所谓的现货原油交易平台，而且满心欢喜地以为赚钱的几率会很大，这样的情况不能不引起注意。关于原油产品有的现货交易，两位有没有切身的感受？

朱轶：我觉得离我的知识面差距太远，我完全不懂这件事情我不会碰的。我觉得现在有太多的类似金融骗局和投资骗局，很多受骗人是在完全不了解相关知识的情况下就盲目进去，结果被骗了，然后出来喊冤，我觉得真的是很可悲的事。

郑传凯：换一个角度说，其实很多投资人犯了一个投资过程当中的大忌，即无论你投资任何品种，一定要投资自己了解的东西，这是一个最基本的常识，或者是一个不可以违反的铁律，如果你违反了铁律，实际上你的资金损失是完全可以预见的。

经济之声：来看看这个案例所引发的一些问题。首先开立账户时，不用签订合同，只需提供身份证和银行卡就可以办理开户。虽然方便快捷，但是无形中会不会被不规范的交易平台利用，签不签合同真的有那么重要吗？

郑传凯：非常重要。至少我们在开立股票账户的时候都需要签订合同，虽然大家对股市有这样那样的微词，但实际上国内据我所了解，真正能够做到相对公开透明的交易平台股市是最好的。

经济之声：开立账户的时候，开户的专员没有告知所谓的点差，从这点上来说，如果交易平台确实没有明确告知，是不是应该承担相应的责任？

郑传凯：不仅仅是相应的责任，实际上就是“肉烂到锅里”，我们之前也报道过很多关于白衣人投资理财的，现在还在有，实际它做的一件事就是让你肉烂在锅里，反复不断的交易，最后挣的只是你的手续费。

经济之声：跟我们反应情况的消费者其实都有一个共同的诉求，就是我们亏得挺多的，比如我投了五万亏了三万甚至更多，我能不能要回自己的损失，如果能，我向谁要？

郑传凯：还是看它开立账户的规则。通常账户不允许直接提现，但是我个人建议，哪怕在加收手续费的情况下，尽量弥补自己的损失，尽量先提现，止损，尽量达到止损的目的，然后再做下一步。

除了原油期货，另外还有一个很多问题出现的的金融交易平台，就是P2P了，它已经火好几年。经常听到资金链断裂，公司负责人跑路，集体维权等这样的事情。今年初，黑火金融成为又一个出现问题的P2P网贷平台。

《天天315》节目也接到多位投资者的爆料，武汉市的王先生就是黑火金融的投资者之一，在这个平台上投入7万多元，投资的是24%的年收益率的产品。而山东的曾先生则投资了80万元。现在此平台出现无法兑现返利承诺，众多投资者连本金也无法提取。黑火金融曾在1月8日发出过官方公告称，表示由于深受大型问题平台某租宝的牵连影响，又因年底银根紧缩，公司经营的主业状况不佳，资金有限，造成不能及时回款。赣州黑火投资管理有限公司董事长肖波还做了一个视频公告，表示将积极解决问题，会负责到底，不会跑路。

肖波：现在我们在做以下几件事情：一，我们在处理，我很多的一些个人资产；二，我们也对平台的一些不良资产进行处置，部分已经走到了法律程序；三，我们也在盯住我们的催收队伍，抓紧对不良借贷的催收。我希望通过我们的努力能偿还所有投资人的本金，只是希望大家给我们时间给我们机会。

经济之声：这是一个公司的董事长给出的一个承诺，希望你给我们时间我们机会，我们肯定还你。先来讨论一下这样的承诺到底能信不能信，像黑火金融出现问题的P2P到底大批量出现问题的原因是什么？

郑传凯：有几方面的原因，第一其本身的交易设计，实际所谓P2P平台说白了是个中介，有人需要用，有人需要放，我做一个中介，但是在出现大量资金的情况下，因为它在运行的某一段时间会有一大笔剩余的资金没有找到合适的使用方，在这种情况下，很容易出现的一个金融风险加道德风险叫自融，或者资金池的问题，它在内部开始设立自己的吸纳资金这样一个机构，由自己来调配这个资金，而不是简简单单的充当它的中介角色。一旦出现这种问题，通常后续的一到两年之内，都会集中爆发兑付的问题。第二，P2P平台在面对资金使用者的时候，往往靠谱的是一些实业，但是实业本身存在巨大的风险，比如最常见的产品养殖业，一次冰雹，一次天灾就有可能让所有项目投资人的本金不复存在，我们没有及时审查用款人的风险或者对用款人的风险有一定的心理预期，我们还在投，就会导致大量的资金无法收回，也即所谓的肖总所说的，催收团队面对的不良借贷的问题，一旦不良借贷达到一定的比例，再出现集中兑付，它的资金链马上就会断裂。

经济之声：这位董事长肖波说到了一句话，“我希望通过我们的努力偿还所有投资人的本金，希望大家给我们时间给我们空间”，他的承诺能信吗？

郑传凯：从两个方面来说，从道德或者情感上讲，我觉得相对他说的还是比较靠谱的，但是从他承诺的事项上我认为是不可信的。因为他所提的这几项方案实际上很难实现。但是至少有一点我觉得目前还是相对靠谱的，即他承诺不跑路，实际上很多P2P的平台的老板最后的结局都是跑路，然后再被遣返，他能够做到不跑路，道义上还是不错的。

经济之声：朱轶，对于消费者能不能要回来，你持一个什么观点？

朱轶：我持一个悲观态度，如果我不幸是这里面一个投资者，他就算不跑路，那我能拿他怎么办？

经济之声：今天虽然谈到了房产和投资两块，其实某种意义上来说，现在房产也快成为投资的一种，除了刚需之外。对于投资者选择投资领域等，两位有什么样的建议？

郑传凯：首先我建议，投资者一定参与自己懂的事情，如果是你不懂不了解的领域，不要轻易拿自己的身价去尝试。第二，在房产方面，无论你是投资还是消费，包括汽车等重大的消费投资领域，如果有条件，建议大家能够聘请律师陪同，如果没有条件至少能够留存相应的证据，为将来的维权打下坚实的基础。