人口结构和家庭结构的变化在逻辑上会影响住房需求和房地产市场。例如结婚和家庭分裂会带来住房需求扩张，上海户籍人口的家庭户数从2000年的475.7万户增加到2013年的527.52万户，考虑外来常住人口，城市的家庭户数量保持着增长态势。

上海每年登记结婚的人口从2000年以来总体呈现增长态势，从每年9.3万对左右增加到14万对左右(2008)。虽然我们的研究表明，人口因素对当下房地产和住房市场的影响忽略不计，但值得引起关注的是房地产和住房市场发展所引发的人口学后果。

生育率下降和不婚率上升

住房市场发展过快首先可能进一步带来生育率下降和不结婚率上升。住房是家庭再生产的基本条件，极高的住房价格增加了婚姻和生育的成本，使得青年人口推迟结婚决策和生育决策。特别是文化习惯上，人们往往将购房作为婚姻的必需品，使得收入和储蓄相对较低的青年人口往往推迟婚姻和生育、甚至实际上没有了婚姻的能力。城市中同居现象的增加一方面受到青年人口个人主义行为方式的影响，另一方面也受到住房成本过高无法结婚的影响。上海城市户籍人口的总和生育率已经下降到1.01(2013年)，六普数据的常住人口总和生育率为0.8(2010年)，特大城市的极低生育率的重要原因之一，是住房增加了结婚和生育成本，婚姻率较低、不婚率的提高、生育意愿下降，都会相应降低生育率。因此，目前虽然全面放开了二孩，但实际上城市人口仍然具有极低的生育率，甚至连生育第一孩的意愿都在下降，更不用说是第二孩了。

“啃老族”出现

与住房市场降低结婚率和生育率相联系，家庭生活中的“啃老族”现象开始出现。成年子女长期和父母共同居住，也是因为独立居住具有更高的成本，所以通过家庭内部的住房共享来应对房地产住房市场的压力。而父母辛苦为子女提供住房货币支持，本身也损害了老年人口的生活福利。