业主质疑：还没中标，预算就出来了？

业主们同声质疑 为啥中标书比业主会议早两天

物业拿出新证据自证清白

这两天，本报《6个小区专项维修资金涉嫌被冒领》的报道引发市民持续关注。到底谁动了业主们的房屋“养老金”？专项维修资金在申领使用过程中是否合法？上周五，记者回访了彩虹城小区。物业方面坚称，专项维修资金的申领过程合法合理。但相当部分的业主对此却并不认可。

面对双方争论不断升级，涉及每家每户利益的住宅专项维修资金，究竟怎样才算用的合法、透明？律师建议，目前急需建立一套可操作的、彼此能相互制约，同时又能产生相互信任的机制。

业主许先生的爱人名叫李路丽。但分摊明细上的签名，其中有一个经辨认非本人所签。

物业说法

不存在骗签 钱没有乱花

上周五，记者来到彩虹城小区物业公司，就小区住宅专项维修资金的相关问题进行追访。物业公司负责人黄经理称，今年他们申请提取了一笔住宅专项维修资金共163万元，用于彩虹城小区一二区门禁、对讲和监控系统更新改造工程，这笔钱的申请以及使用上，物业均不存在违规行为。

1.安防设备过期，有安全隐患

针对部分居民存在“该不该修”的质疑，他解释，为了维护小区安全，有必要对门禁、对讲和监控系统进行更新改造。小区自2004年入住距今已11年，安防设备已过保修期，单元门普遍翘裂变形影响使用，门禁系统线路老化，丧失实用功能，监控系统基本失灵，存在严重的治安和安全隐患。小区治安案件多发，居民们也纷纷提出意见，要求整改。经第三方专业机构进行鉴定后，得出了需要维修或更换的结论。一位来物业办事的业主向记者证实，他曾多次向物业反映小区监控失灵问题。

黄经理出示了一份落款为今年4月17日的会议纪要，指出物业公司曾就施工一事开会，多名业主代表参加，业主代表都签了字。他说，这些业主代表是居委会召集的，居委会主任也参加了会议并且签字。

2.动工前公示，部分业主反悔

至于施工前有无在小区内公示，黄经理说，物业在6月份在一、二区门口的公告栏里进行了公示，公示内容包括《工程预算书》等文件。

针对部分业主质疑的“骗签”问题，他表示，使用住宅专项维修资金需要三分之二业主同意，物业是入户取得了业主签名。“这三分之二的业主，签名都是真实的。”但他也提出，后来有业主提出质疑后，不少人又反悔，将自己名字划去。

3.未编造“幽灵”牌号，可能输入错误

至于出现了七百多单元的“幽灵”门牌号，黄经理表示，这不是物业能够人为操控的，有可能是专项维修资金管理系统在输入时出了问题。“这种根本不存在的门牌号，我们当时都是空着的。”

他表示，物业在申请这笔专维金时程序都是合法合规的，使用上也都符合要求。记者在一、二区内走访时发现，小区内随处就能看到摄像头，单元门也都换成了新的，监控中控室也正在进行调试。黄经理表示，小区此前只有大门和主路有摄像头，现在已实现了小区无死角，一、二区安防系统改造完毕，正陆续启用，已进入发放门禁卡的阶段。

“有人说我们一个单元门3万块钱，这样计算很不合理。我们39个单元门、146个监控摄像头全部换的是新的，而且还有中控室建设、线路更新、人工等费用，钱没有乱花。”

业主质疑

专维金申请程序倒置

彩虹城小区业主许先生也向记者提供了一些材料，这些材料都是他通过政府信息公开渠道，刚刚从丰台区房管局申请到的。

1.居民代表中为何有物业的人

在许先生出示的“彩虹城一、二区启用专项维修资金对门禁、对讲和监控系统更新改造工程会议纪要”和“会议签到表”中，时间落款均为2015年4月17日。有业主指出，签到表中的“业主代表”一栏中有一位名叫杨玉峰的，是物业公司一位负责人。其余9位虽然都是小区居民，但是杨玉峰为什么会作为动用专项维修基金的代表出现，他们毫不知情。而且，其中，一位业主是三区的居民，与一、二区无关。

2.居民代表不知道要动用专维金

记者联系到了那位名叫吴玉芳的女士。她说，那次会议她确实出席并签到，但是自己并不知道签到是与动用专维金有直接关联。那次会议，她以党员和支部委员、居民代表身份参会，会议主要内容反映的是小区现存的一些安全隐患问题，类似会议每个季度都会进行。

3.中标通知书比业主会议早两天

在房管部门公开的“施工竞标中选通知书”中，时间落款为2015年4月15日。也就是说，中标通知书的确认时间比业主会议召开的时间要早整整2天。在“彩虹城中控室监控、对讲和门禁更新改造工程”的工程预算书上，记者看到，落款为2015年4月10日。

对此，物业回应称，这次会是业主、居委会、物业、施工方四方参加，目的是让业主知情，征求意见。至于业主代表签字中为何会出现物业人员，物业方面表示，是“填错行了”。他表示，彩虹城小区分五个区，安防系统改造计划是分三部分进行，所以开会时也有其他区的居民参加。

根据《北京市住宅专项维修资金管理办法》规定，专维金在使用前，需要物业服务企业先提出使用建议，最重要的是，需要维修范围占建筑物总面积三分之二以上、且三分之二以上业主讨论通过，双“三分之二”标准下，物业才有权组织实施。许先生说，从目前公开的信息看，显然专维金的申请程序是有问题的，不应该出现先有预算再中标，最后才询问业主代表是否同意。

事件进展

维权之路并不好走

无论双方质疑的焦点是否会继续扩大，这一事件引发的市民对住宅专项维修资金的关注达到了空前程度。一些市民说，对于这笔钱，很多人都是既熟悉又陌生。说熟悉是因为买房时都会按房屋面积缴纳；而陌生则是因为交钱后维修金被存在哪里，余额是多少，有没有被使用，很多人根本不清楚。

回顾自己的“维权”之路，彩虹城业主坦言，这条路并不好走。业主李先生说，自从意外发现专维金被动用后，今年8月，一些业主就多次前往丰台区房管局，并将这一情况反映至北京市住建委。9月，业主们根据掌握的专维金分摊明细，开始一一核对申请材料中业主签字的真伪。这花费了相当长的时间和精力。最后，经大量业主亲自辨认、指证，发现签名存在造假情况。

10月28日，业主徐先生通过首都之窗下载了政府信息公开申请表，他希望申请到彩虹城小区2015年关于专维金的所有递交材料。在向丰台区房管局递交过申请、拿到回执后，11月12日，徐先生终于拿到了申请资料。

律师支招

要维权首先要知情 现行机制运行不畅

就业主反映的知情权得不到满足以及“维权难”等问题，记者请教了北京兰台律师事务所包华律师。

包华介绍，2010年以后的新建商品房在交付时，给每个购房人配发了一张光大银行的“一卡通”。这张银行卡含有住宅专项维修资金的归集费用。拿着这张卡，就可以到银行查询个人专维金的使用情况。专维金账户是按照房号建立，不是按业主姓名建的，房屋买卖过户，专维金账户也就跟着房过户了。

2010年之前交付的商品房，如果有小区业主组织或物业公司提出申请，政府也会进行补发。如果没有“一卡通”，业主凭身份证和产权登记去光大银行查询就可以了。如果业主组织将专维金转移到其他银行，到开户行查询即可。包华说，查询专维金个体账户并不存在法律障碍，如果是查询整个小区的专维金使用情况，往往就不那么顺畅了。因为动用专维金不是动用几个人的，而是几十、上百个业主的同时动用。只查询个人的账户是弄不清楚的，要算“大账”，要看到专维金的分摊。业主想知道的，是使用住宅专项维修资金的总金额，承担这笔钱的业主范围，以及最后核算下来一平方米需要承担多少费用。包华介绍，这些在施工前是要公告的。如果没有公告，银行方面也会有一张费用使用明细。但如果是业主自己去查，确实存在一些困难。如果小区没有业主组织，只有单一业主，就会出现一个悖论：自己交的钱自己不能查了。“这是现行机制必须要解决的问题，程序理不顺，大家就会觉得自己的权利受损了。其实权利是存在的，但是没有途径去行使它，这是比较尴尬的。”

就业主如何维权，包华指出，首先要看法律上这个权利是否存在。一般情况下，认定业主是以不动产登记证书上的姓名或购房合同上的缔约名为准。维权除了守法，还要讲方法，在知情的情况下才能维护权利。业主去查询专维金账户，就是在维护知情权。现行司法途径和非诉讼途径下，有时还会出现业主虽然知情，却还是什么都做不了。从这个角度讲，还是要解决机制问题。

包华指出，现在需要建立一套可操作的、彼此之间能够相互制约，同时又能产生相互信任的机制。从目前看，权利虽然是存在的，但是维护的渠道和方法不成熟，空喊解决不了问题。“机制的问题需要尽快解决，否则就赶不上房屋大修的时候了。”

本报记者 刘琳 王琪鹏

实习生 白更 文并摄