今年房地产增速放缓。信息时报记者 陈莉 摄

□专题统筹 陈莉 专题撰文 信息时报记者 陈莉 罗莎琳 张金娜 姜沁诗

A股自去年爆发以来，指数一路狂飙。借着大牛市的东风，上市房企纷纷玩起市值管理的游戏。大型房企中海、保利、碧桂园、恒大等纷纷计划拆分旗下业务板块独立上市。今年6月8日，世茂集团也对外表示，有意要重启尘封多年的酒店分拆一事，但目前尚未有相关时间表。

有业内人士认为，在资本市场，通过分拆上市获取股权的二次溢价，是上市公司的重要财技之一。对于体量庞大、业务丰富的大型房企而言，将经营成熟的子业务板块分拆上市，是提升母公司估值的重要手段。

中海、保利

或将物业管理业务分拆

5月18日晚间，中海地产发布公告称，其全资附属公司与中海宏洋附属公司订立股权转让协议，将以5000万元收购中海宏洋物业管理公司。同时，该公司考虑将物业管理业务分拆及以介绍方式在联交所上市。至于是否分拆、何时分拆还没作出最终决定。财报显示，2014年，中海地产实现物业管理收入港币20.1亿元。

保利也可能将物业业务分拆。4月16日，保利地产公布“5P战略”，其中首次提到社区O2O战略。在全国245个保利社区、约5000万平米物业基础上，保利地产拟通过深挖产业链价值，在物业服务、生活配套、购物休闲、邻里社交与居家养老等多个层面，通过线上线下联动的“若比邻”商业品牌打造社区O2O，建立标准化、可快速复制的社区商业模型。安居客负责人分析认为，在形成一定规模后，“若比邻”将会以轻资产的模式迅速扩张，包括和其他住宅社区、其他商业伙伴进行合作，而不仅限于保利开发的住宅社区。

碧桂园

筹划将酒店业务分拆

2月27日，碧桂园首席财务官吴建斌称，该公司计划分拆酒店业务上市，但仍未研究选择在内地还是香港上市，也未有具体时间表。据悉，截至2014年12月31日，碧桂园拥有44间已开业酒店，当中包括40间五星和五星级标准酒店，以及4间四星和四星级标准酒店，客房总数达到12433间；另有14间酒店还在建设中，集团的酒店业务收入约人民币11.32亿元。吴建斌表示，将酒店业务分拆上市有助于更好地盘活资产。

恒大

矿泉水等四大产业将分拆

恒大集团董事局主席许家印在今年3月底的业绩说明会上透露，未来三年内，该集团的矿泉水产业将与乳业、粮油和健康产业分拆上市，上市地点仍然是香港。分析人士认为，在房地产增速放缓已成定局的当下，上述四大板块将成恒大新的利润增长点。据悉，截至2014年底，恒大在矿泉水、乳业、粮油、健康四大板块总投入近65亿元，占总资产1.35%。

在乳业方面，恒大在收购新西兰咔哇熊乳业的基础上继续布局，今年计划生产咔哇熊奶粉4000吨。健康产业方面，6月10日，恒大集团与哈佛附属布莱根医院为在中国共建新型国际医院的选址事宜，共同在三亚海棠湾实地考察。在考察中，恒大除了洽谈推进新型国际医院的建设外，还重点关注了医学美容及抗衰老的话题。

原因分析

分拆上市套现 寻求新增长点

方圆地产首席市场分析师邓浩志分析，企业分拆上市大致有三种需求：一是单独融资的需求，但目前多数房企的各个子板块对资金没有大的渴求，因为房地产中开发才是对资金量要求最大的；二是增加市场影响力，这是赚吆喝的事情，拥有更多的上市公司会让企业更有面子；三是套现的需求，最近房地产业都在讨论轻资产运作，部分规模较大的房企可能都想将企业的一些业务或不动产通过上市而实现套现。

不过，中信证券房地产分析师陈聪认为，虽然与新房相关的业务未来会随着房地产开发景气度的下降而见顶，但是与存量房增值相关的业务，例如存量房的装修、更新改造、物业管理、租赁服务、小区的智慧化、小区医疗和养老服务等仍是一片蓝海。这背后，物业管理是掌握存量房源的最好切入点，这也是资本市场愿意给予物业管理公司高估值的重要原因。以万科物业为例，根据瑞银证券的研究报告，2014年万科物业的营业收入为19.8亿元，合同管理面积为1.03亿平方米，市场份额仅为0.59%。而作为全国最大物业管理公司的彩生活，去年物业管理总面积仅为2亿平方米，这意味着物业管理市场集中度非常低，万科物业管理市占率拥有极大的提高空间。

业界分析

部分业务盈利空间有限

大型房企计划拆分旗下业务板块独立上市，会遇到哪些难题？业内对此是否看好？方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，对房企来说，分拆上市意味着更大的上市规模，能增加融资机会。但部分产业的盈利空间并不大，像物业管理这些板块，上市了也不会有什么大的前途，国内物业管理原本就是个低利润行业，许多物管公司甚至需要开发商进行补贴。从投资者的角度来看，他不太看好物业分拆上市的前景。上市对物管公司的业绩提升不会有太多帮助，业绩看的是经营水平。

据记者了解，目前虽然部分物业管理公司能够实现盈利，但大部分仍存在服务质量较差、竞争激烈的问题。另外，不容忽视的是，目前商业地产普遍面临供应过剩的困扰，中高端酒店与购物中心尤为严重，这类资产即便能顺利分拆上市，估值也不高，对母公司估值难有提升作用。

将获更多融资机会

合富辉煌首席分析师黎文江认为，房企将旗下业务分拆上市是一个可取的融资方向，可以释放优质资源，更容易获得融资机会。

暨南大学教授胡刚表示，房企分拆上市是要表现其业务多元化。对大型房企而言，他们在未来会越来越多的突出其金融属性，因为房地产行业本质上就是一个资金密集型行业。而分拆上市可以获取更多资金，给房企带来更多发展机会，降低单一业务的经营风险。

中原地产项目部经理黄韬认为，分拆上市后，企业中的优势资产将更加突出，可去掉不良资产；企业自身的优势定位更加准确，股民对其发展趋势、走向更为清晰。今后还会有更多的上市房企会选择将旗下业务拆分上市，以谋求更好的发展。