作者 吴晓波

两会期间，经济议题很多，房地产再次成为大家关注的热点。2015年，中国房地产形势并不是特别乐观，库存不断增加，但是以深圳、北京、上海为代表的超大型城市房价不断在上涨——2015年深圳的房价平均涨幅超过了32%，北京超过了17%，今年开年以后上海房价进入到了一个井喷时期。我认为，去库存是房地产行业或者中国支柱型行业在2016年、2017年一个重要的话题。同时，为了让中国实体经济得到一个发展，中国的城市化速度能够加快，房地产的理性健康发展已经成为了2016年以后产业经济一个重要的诉求。

但是第二，我认为像北上广深这样的超大型城市一年房价涨幅超过20%、30%这样的景象，一定是一个非理性的繁荣，这会造成很大的困扰。第一个困扰，它会形成一种领涨行情，造成一种虚假的需求泡沫；第二点，我认为当房地产的泡沫成为一个各方都开始纵容或者欢呼的景象以后，我们现在所面临的产业结构调整、资金的优化配置等等这些战略性的目标就会遭到干扰，我觉得这是一个特别大的一个问题。所以我认为，像北京、上海、深圳这些城市的房价，一定要通过调控的方式来解决。所有人都非常清楚房地产不是一个完全的市场性行为，因为房地产的土地供给掌握在政府的手上，银行掌握在政府的手上，房地产各种契税、减免等等政策性的调控掌握在政府的手上，这个时候政府必须对一个城市的房价理性成长承担全部的责任。

美国有两个千万人口级的城市，一个是纽约，一个是洛杉矶。比如洛杉矶，它有70多个中小城市，它的中心区域到了晚上人很少。这是美国点状发展、卫星城市发展模式。那么在中国，我们看到的景象好像是一个“摊大饼”的模型，比如北京，一环到六环加上通县，这就造成未来你可能只买得起七环的房子，却要到三环、四环来上班，那就大量人口往中间开始聚集。这是今天要反思的一个情况，我们到底需要怎样的一个城市发展格局？我记得七八年前上海曾经提出过一个新的城市发展模式叫“一城九镇”，就是以上海市中心为主，旁边有九个有特色的中心集镇。但是这个战略后来被停滞掉了。

第二，中国的经济发展是一个政府主导型的市场经济模式，所以在大中城市里，一个区域最好的医院、学校，最好的文化，包括资本市场，基本都聚集在一个核心区域内，这就形成一个巨大的吸引力，所以人口会大量聚集。其实在韩国也会看到这种情况，在日本、曼谷基本都是这种情况。这可能是整个亚洲地区政府主导型也就是所谓东亚模式共同的一个特点。而且这个趋势现在看来很麻烦，很难逆转。比如北京、上海、深圳就是华北、华东和华南最大的城市群，每一个区块，如果在别的地方的话，可能相当于一个国家了。确实这些地方的经济规模和人均GDP已经非常大了，比如上海，上海的人口超过了整个台湾地区的人口，上海的经济总量是台湾地区从第一大城市到第六大城市的经济总量之和，那么上海的房价不到台北的一半。所以如果将来比较的话，也很可能说，人口还要聚集过来，房价还是要涨。我觉得这就是非常不确定的一个预期。我们现在的问题是，怎么能够通过有序的管理来破解这样的一种可能性。