作者 崔砚冬

现在一提楼市，很多人第一反应就是“火”。像上海、深圳等一线城市最近房价发起了“高烧”，特别是春节过后，购房的人稍有犹豫，一周的时间，一套普通的住房房价就能上涨十万、二十万。

反观三四线城市却是“多地大旱”，急需政策的雨水滋润。住建部部长陈政高用“分化严重”来形容当前的房地产市场。可见“分化严重”已成共识，可让人不解的是，政策利好本该在“旱区”人工降雨，但“雨”却落到了“涝区”，一线及少数二线城市正在遭遇“水灾”。

淋多了雨，难免要生病。在某些急于去库存的地方，“加杠杆”的做法最近就给楼市造成了极大的风险。比如一些地产商和中介公司，它们给购房者提供首付支持。通过它们的运作，甚至出现了零首付，这就埋下了房地产市场泡沫的种子。要知道，美国次贷危机的源头就是零首付。

今年两会上，全国人大代表、重庆市市长黄奇帆就指出，如果听任当前一些地方的楼市高杠杆，将会是另一场金融灾难。

当然，看楼市的冷热，一定得区分来观察。不能只看到楼市“一团火”，就忽视了大多数二三四线城市的房价依然徘徊、走低。“去库存”同样也要去辨别，哪些城市库存压力大，哪些城市正在享受“日光盘”。

小崔的观点是，房地产去库存没有万能药，去库存应当是一个因地制宜、因地施策的长期工程，政策“一刀切”不可取。

就像前面提到的，为什么像“降低首付比例”、“提高公积金存款利率”这样一大批去库存的利好政策投入到市场，效果却冷热不一？什么原因？

其实，我们不难发现，房价飙涨的多数地方还是那些特大城市，因为这些城市坐拥着巨大优势资源，像磁铁一样，源源不断地吸引着人口流入。房价高低和人口流向挂钩，这就决定了即便是在限购的情况下，仍有“刚需”在不断产生。所以，那些政策利好，到了特大城市，就造成了主观愿望和实际效果的南辕北辙。

反观绝大多数二三四线城市，和一线城市相比，人口流出较大，形成不了有效的需求，即便有利好政策的催化，闸打开了，但是没有水放出来，去库存的效果并不理想。

如何向真正的“旱地”精确降雨，各地还得看准自身特点再出招。比如安徽、四川和河南等省正在试点“鼓励农民进城买房”，它们从增加需求入手，为农民进城买房提供了税费、补贴等多方面的政策优惠。这样的做法放到海南恐怕就不合适了，海南对房地产经济依赖度高，投机泡沫大，但是养老、度假的优势明显，所以，小崔看来，海南楼市去库存还得从控制土地供应和发展特色旅游优势入手，打出组合拳。

其实，楼市去库存没有万能药，一线城市和二三四线城市的发展水平本身就不同，每个城市也都有各自的鲜明特色，就看如何能因地制宜。小崔以为，“一城一策”的调控思路会是未来楼市去库存的着力点。

要做好因地制宜，降楼市虚火，也有章可循。我们该思考，如何让一些有发展潜力的二三线城市更具有吸引力，去分担“北上广深”的大资源、多功能，让一线城市从“过度”转向“适度”，房价回归合理。而其他城市则该把更多精力放在户籍制度改革、引进产业，增加就业，这些配套政策的落实上。只有更多的人愿意到来、住下，这些城市的去库存任务才有解决的基石。