央广网北京2月3日消息 据经济之声《交易实况》报道，春节前，央行携手银监会再出楼市大招，首套房首付最低可至两成。在资金和政策双重宽松的环境下，房地产市场销售改善态势将延续。地产板块经历前期的深幅调整，会因为政策调整出现拐点吗？信达证券资深投资顾问刘军就此做出了解读与分析。

这是继去年3月30日地产新政之后，房贷首付政策的再次降低。这次调整可以理解为首套房首付下调5个百分点，二套房首付下调10个百分点。政策出台很显然是为了进一步加快非限购城市去库存。至于为什么要在房地产销售端已经出现回暖的时候出台这样一个政策，刘军认为，首先，房地产市场销售的确出现了回暖，但是回暖的地区基本都是限售地区，也即一二线城市，特别是一线城市房价还出现上涨，上涨排名第一的是深圳，其次是北上广这些一线地区，三四线城市库存的积压依然比较严重。在目前整体的经济状况不是太好的情况下，跟股票一样，一类地区非常好的地段的房价可能最抗跌，还有上涨的可能，三四线城市的房价就很难有上涨。其次，据研究，很多库存都积压在三四线城市，因此这个政策可能更精准的瞄准了三四线城市，它刺激的并不是一线城市。

这项政策出来以后，刺激的效果有没有可能会很快显现，据刘军预判，要很快显现比较难，原因有三，第一，三四线城市本身库存非常多；第二，之所以这些地方库存会多一点，可能需要从绝对的总量来看，当初的开户量可能赶不上一二线城市，但是盖完卖不出去，三四线城市房屋的需求非常低，由于一些制度等的限制，大家更愿意涌入一二线城市。第三，其实根本上也是户籍制度改革，可能这项政策出台以后再有其他政策配套政策才会更有效的刺激三四线城市的房屋销售，否则如果户籍制度没有根本性的改革，三四线城市房屋的优越性或者或是其价格优势很难显现出来。因此，单纯从这一点来刺激它，恐怕短期很难有一个非常明显的改善。

在上一次房地产政策调整首套房的比例下调之后，房地产板块连续上涨三天。这次，昨天这个政策出台之后，除了会让房地产的销售企业上一个台阶以外，对于二级市场房地产板块而言，刘军分析称，要改变下跌的趋势而出现向上拐点比较难。因为上次刚好是上证指数探底，2850之后正好是借势反弹，当时一是整体向上的一个势能，二是大家好像对房地产行业一直预期不是很明确，因此这个板块跌了很长时间，第三，当时也有万科，有买家在逐渐买入，几个因素叠加叠加它就出现了一个连续上涨。而这次这几个因素都不存在，目前，指数本身是一个非常明显的向下趋势；整体的经济数据也不好，大家对未来的预期都较偏于保守。对于房地产行业来讲，虽然现在一线地区房价还是在涨，但是大家对于房地产未来的销售状况仍有一些担忧。因此现在看房地产板块，虽然从行业的分类上来说，它是唯一一个飘红的板块，但是大部分个股也是冲高回落，上涨封住涨停板的也就寥寥几个而已。另外，房地产政策的边际效应本身就是递减的。今天房地产榜上涨幅排名前几位的，宝安地产、珠江控股、海泰发展等其实都是一线地区的房地产公司，好像和政策本身不太搭调，因此这种上涨很难有持续性，很难引来跟踪盘。

有一种观点认为，这次首付的降低只是中央经济工作会议以来，化解房地产库存的第一步，这个信号意义明显，预计接下来像财政补贴、税费优惠等政策，甚至不排除降准降息等政策还会加速落地。刘军表示，他比较同意后续有配套政策这个观点，但是具体到政策，他认为降准的概率大一点，降息并不是没有空间，只不过现在降息的时点不是太准确。

至于哪些行业将会受益，刘军认为，房地产行业一旦有回暖的迹象，不管是钢铁、水泥、建材，还是家电、汽车，包括有色等很多行业都会受益。但是现在强制周期性的行业基本都谈不到受益这个层次，只能说帮助它们去库存而已，它们现在都过着一个非常非常寒冷的冬天，供给侧改革对它们整体的发展是一个长远的利好。

从这个板块来讲，确确实实还是有一些优质的超跌龙头和一些转型的标的，比如中天城投、保利地产、华夏幸福这样的公司，这些超跌的龙头和转型的标的有没有可能迎来资金的关注？刘军说，在目前的情况下，首先房地产属于一个周期性行业，在国内特别是A股里，6成以上甚至7成以上，它的权重都包含在强周期性的行业里面，现在这部分产业都处于走下坡路的阶段。但是一旦这种周期性行业行情走暖或者突然间有所复苏，这种弹性非常好的行业，其中的龙头公司依然会受到青睐，只不过这个弹性是双方面的，现在市场向下，这个时候你要去买这个公司，恐怕你的负收益可能要超过指数的跌幅，当行情走暖的时候，你的正收益也会超过大盘的涨幅。因此还是等待行情整体走暖的时候再去考虑这些好的行业。

现在房地产公司也在谋求转型，三线城市的房地产公司的业绩有没有可能会出现一个大幅的改善，从而带来投资空间的上升？刘军认为很难，因为首先三、四线城市的房价很难通过政策刺激从而有比较明显的上涨。其次，三四线城市的地产公司相对于整体的行业而言都属于偏小的一些公司，房地产是一个资金密集型企业，基本上企业运营都要靠贷款，小公司在现在整体货币相对前几年有一个收缩的过程中拿到贷款的难度更大。另外，行业逐渐变成了一个充分竞争的市场，因此对于一些小的地产公司，虽然其弹性可能更大，但从业绩、从公司的发展前景上考虑，其可能风险也更大。