【导读】青岛鸿海佳园小区开发商转让地上停车位使用权时自称，交3万元可使用63年。这一做法引发多家媒体关注并被叫停后，开发商竟不顾禁令，加速“出售”车位。《天天315》本期聚焦：任性的开发商。

央广网北京1月15日消息 据经济之声《天天315》报道，近日，青岛鸿海佳园小区多位业主给我们节目组打来电话。据业主们介绍，2013年年初，鸿海佳园延期交房就曾被当地媒体曝光，当时“史上超低违约金”更成为舆论焦点。按照合同约定，鸿海佳园开发商应于2012年年底将房屋交付给业主使用，但是因为开发商青岛鸿海房地产开发有限公司与工程总承包商发生纠纷，导致工期延误，不能按期交房。当是鸿海地产承诺，2013年5月底交房，否则上调违约金。

5月底业主们接收到交房通知，但是到售楼处后发现开发商无法提供竣工验收备案表，也就是鸿海佳园当时没通过竣工验收就要交房。开发商当时在接受媒体采访时说，验收前发布交房通知，是为了解决部分业主对住房的迫切需求。交房不具备强制性，业主可自愿领取钥匙。

当时媒体采访了当地的质监站工作人员，工作人员明确表示，小区没有通过竣工验收合格的情况下，开发商向业主发布交房通知，属于违规交房。质监站工作人员还建议，开发商违规交房的情况下，业主应该拒绝收房，以免造成不必要的麻烦。

但是，据业主王先生介绍，业主们都急于入住，所以就都在14年年初收房。令他们没想到的是，入住两年后，小区竟还无法通过竣工验收，房产证至今遥遥无期。

王先生：这个房子当时按规定应该是12月31号之前交房，但是因为房地产商各方面验收没有通过，结果导致了延迟交房，业主一直意见很大，当时违约金都很低，而且又采取了相应的蛮横措施，就是催着我们交房。你爱要就要，不要就算了，你爱交就交，不交就算了。许多人都是拖家带口的，那种刚性需求的业主没有办法，现入住，现装修，到现在验收还没通过。前一段时间我们向政府部门反馈，他说到现在为止正在递交材料什么的，业主到现在还没拿到房产证，小孩子上学什么的都会受到影响。

房产证还没拿到手，业主们又被要求，需一次交清63年的车位费。大部分业主都认为按月收取车位费可以接受， 但是一次性交63年的车位费，有些荒唐。

王先生：当时是地上的车位，应该是2014年的1月1号到2015年的12月31号，先是租两年。地下的车位他说可以租也可以买，因为地上的车位可能没有按照规划，有许多是占用绿化面积的，当时租我们两年，2015年12月31号不是到期了吗？到期了以后他就在10月份左右去了个通知，就要求我们以3万块钱的价格，以车位出让的形式租63年，为什么是63年？这和房产证的到期日是一致的，就是相当于一次性买掉一辈子的车位。

开发商的奇葩做法引发多家媒体关注，2015年10月17号，多家媒体报道了这一事件，10月18号，青岛市北区城市管理局下发了一份《关于停止办理鸿海佳园小区地上停车位使用权转让手续的通知》。通知提到，因地上车位权属没有明确，待有关部门查实后会依法予以处置，现通知立即停止办理相关手续。10月19号，青岛市北区物业办在接受媒体采访时说，他们调查发现，这一情况是由小区开发建设单位——青岛鸿海房地产开发有限公司向小区业主转让地上车位使用权引发，区物业办已经责令青岛鸿海开发有限公司和青岛易安居物业公司立即停止上述转让行为，等待查实地上车位权属后依法予以处置。

但据业主介绍，被叫停后，开发商竟不顾禁令，加速“出售”车位。

王先生：这件事情一直在被媒体曝光，当地的物业办出了个文件，物业办说暂停车位的转让，结果到1月1号之后还是一直在进行这件事情，而且许多业主都交了3万块钱，之后它们现在又办了新的蓝牙卡，我是不考虑买这个，因为我觉得这本身就是不合规、不合法的。从1月1号起，我们就根本不能进了，而且有几个比较彪悍的人在门卫处待着。而且出让本身就是不合法的，没有法律的依据。

开发商加速“出售”车位，是不是因为地上车位权属已经明确？记者联系了青岛市北区物业办。物业办工作人员答复，目前无法确认地上停车位的准确归属。

记者：我想了解一下现在这个小区的地上车位权属是不是已经明确了？

工作人员：这个事情发生以后，区里面也召开过协调会，我们关于车位产权到区里、市里都咨询过专家的意见，然后他意见可能不统一，然后去法制部门，也没法确定。

青岛市北区物业办人员还告诉记者，具体情况可以向青岛市北区城市管理局了解，并提供给记者一个电话号码。记者拨打多次，电话一直无法接通。

在地上停车位权属不清的情况下，开发商真的不顾禁令，在加速“出售”车位吗？业主的这一说法，记者也从物业公司工作人员的口中得到证实。

工作人员：之前那个通知我不知道是谁发的，但是以前是以前，现在是现在，现在这个车位、这个地皮本来也是开发商的，关键是现在地上车位已经是转租的，据我们了解也应该差不多了。

记者：那不多了是吧，前两天有人办成了吗？

工作人员：有，少。因为之前已经集中办理过一次，你们楼道里贴了通知，1月1号开始办理，已经办理过一次了，所以之后就只有极个别的来办理，不是统一一大群人。

记者：2016年1月1号对吧？

工作人员：对，2016年1月1号开始办理的，从2015年12月20多号就开始发放这个通知了。凡是去开发商那里重新租赁协议的就可以到物业来办蓝牙卡。

物业人员提示，现在都在开发商处“购买”车位，办理相关手续，物业只负责收取停车服务费。记者又拨通了开发商售楼处的电话，电话接通后，对方自称是保洁员，只负责记录要购车位业主的姓名和电话。

记者：我是想办一个车位。

保洁员：地上车位还是什么？

记者：地上车位。

保洁员：你想买？

记者：对。

保洁员：不过不多了，还是三万。

记者：可以使用多长时间？

保洁员：和房产证同期。

记者：物业办发了一个通知，说是开发商这边要立即停止办理小区地上停车位使用权转让的手续，所以我就在想是不是不能办了现在？

保洁员：应该是能办，你有什么信息你先留下。

记者又辗转找到办理车位费手续的工作人员的联系方式，记者拨打多次，电话都一直处在关机状态。

关于这一话题，北京社区维权专家陈凤山和北京潮阳律师事务所律师邵桐进行了相关分析与解读。

经济之声：青岛鸿海佳园小区开发商转让地上停车位使用权时自称，交3万元可使用63年，被叫停后，开发商竟然不顾禁令，加速“出售”车位。开发商的做法，是否合理合法？

陈凤山：首先，这个做法是违法的。因为权属未定，所以它没有处分的权利。现在有一种观点认为，规划车位都是开发商的，开发商有权处分或者销售或者出租，但是我个人认为这种观点在法理上并不完全成立。通常而言，我们认为地面车位属于全体业主，开发商无权处分。

邵桐：我们国家物权法中第74条规定，建筑区划内，规划停放车的车位车库的归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，占用业主公有的道路或者其他场地停放车辆的属于业主共有。上述的法律规定分为两个层次，第一，在这个建设区域内，车位应该由双方当事人在购买不动产的时候，在商品房买卖合同当中予以约定。在没有这种约定的情况下，占用了公有道路和其他场地用于停放车辆的属于业主共有，既然这是属于业主共有，开发商向共有权人收取停车费的行为就存在一种法律上的障碍。

经济之声：2015年10月18号，青岛市北区管理局下发了一份《关于停止办理鸿海佳园小区地上停车位使用权转让手续的通知》，通知提到，因地上车位权属未明确，待有关部门查实后会依法予以处置，现通知立即停止办理相关手续。10月19号，青岛市北区物业办在接受媒体采访时也提到相关内容。两位刚也听到，记者联系过物业办，得到的答复是，目前相关部门还无法确认地上停车位的准确归属。要确认清楚小区内车位产权归属一般需要多长时间？

陈凤山：如果仅仅是做产权登记，按照国务院不动产登记暂行条例第20条，从申请受理开始，30个工作日之内就应该办结。实际上做产权登记的过程很漫长，因为开发商有几个程序要走：第一，它在开发过程中要做产权的预测。在开始销售之后，它还需要做实测。这两个登记都需要竣工验收合格证明，然后再去做产权的初始登记。

经济之声：两位对物业办给出的答复持怎样的看法？

邵桐：物业办是一个基层的办事机构，其实它对于产权的认定是没有相应权利的，因此它只能等上一级的产权登记部门有了一个准确的答复以后，它才能给出一个明确的答复。因此，首先，它没有权利认定开发商的任何权利。第二，它只能根据上级的指示给出一个行政上的答复。在这种情况下，如果开发商不配合相关的产权认证机构去办理产权登记手续，它就永远无法取得这个小区停车位的权属登记。因此，它进行出租或者出售都是违法的行为，或者是权利仍然待定。如果它最终没有得到物权登记部门的认定，这种行为将被视为一种无效的行为。

经济之声：首先，我们来讨论一下，验收未过关就交房的问题。开发商交房时，就很任性，没通过验收就交房，业主收房至今，小区还没有通过验收，现在房产证办不下，这是合法的吗？业主们该怎么办，如何维护自己合法权益？

陈凤山：这是非法的。建设工程质量管理条例里面对此有明确规定，验收不合格或者没通过就验收是不能交付使用的。

这些业主应该向有关部门提起对开发商的处罚，然后要求政府对它进行行政处罚之后，再找律师提起民事诉讼，要求它承担相应的责任。

经济之声：再来看看违约金的问题，小区理应在12年年底交房，业主们时被迫收房，小区到现在还没有通过验收，开发商应不应该继续支付违约金？

邵桐：首先，业主如果要向法院提起诉讼，一定要注意自己的诉讼请求的设计。根据现在的司法实务和判例，在这种情况下，如果业主要起诉开发商，我认为合适的诉讼请求首先是要求赔偿损失。第二是要求承担相应的违约责任。这种违约责任是要依据双方在购买房屋时所签订的房屋买卖合同中违约条款当中的具体约定，如果有明确约定，我们就可以按照这个约定来进行，如果约定不明或者没有约定，我们就可以参照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷的若干问题的意见，也就是按照银行同期贷款利率来计算。因此我认为业主在维权时，第一要了解自己有什么样的权利。第二还要根据相关的法律和司法解释来合理主张自己的维权请求。

经济之声：您对这3万元钱和63年的计算持什么样的观点？

陈凤山：首先，这个合同可能被认定为自始无效，所以那些买了车位的业主会很倒霉。虽然钱会被返还回来，但是如果这个开发商陷入巨大的经济纠纷，它可能面临着另外一种风险，他会为了补上一些财务上的窟窿，把钱挪用出去。一旦开发商宣布破产，或者它的车位被抵押出去，作为抵押物被别人给要走了，业主就会遭受一定的损失。另外，即便通过合法的途径也最多只能保护20年的合同期。即使开发商真的拥有合法产权，这种长期的使用权的销售合同面临着一种巨大风险，开发商可以随时终止这个合同。

经济之声：在法律层面，车位的产权一般能租多少年？能卖多少年？价位大概是什么样的？

邵桐：首先，出租和出售是两个完全不同的概念。在必须享有处分权的前提下，才可以进行出售。出租这种情况目前涉及到两个主体，一个是开发商，另外一个就是物业管理企业，或者是由业主委员会选聘的物业管理企业。它们都可以对车位进行短期的出租，但是转让或者出售都必须考察它们是否有权利的基础。只有合法的物权人才可以出售车位，如果不是，出售也会被认为是一种无效的行为。而且业主一旦交了钱，如果权利人不是开发商，压住的钱就白交了，而且车位也无法正常使用。

经济之声：没买车位，还在等待相关部门的调查结果的车主，现在还能采取哪些行动，如何依法维权？

陈凤山：没买车位的业主们要积极向有关的行政部门申请行政的执法行政处罚，由行政部门对开发商的行为做出一个合法或违法的书面认定。第二，它们也应该积极联合起来，聘请律师然后通过合法的途径去主张权利。如果开发商现在还没有进行竣工验收，它后面销售车位的行为都是违法的。

邵桐：除了向行政机关反应，要求行政处罚以外，已经购买的业主应该向法院提起诉讼，目前应该提出解除合同的诉讼请求。没有购买的业主现在不要再购买了，而且业主要根据已经出来的行政处罚或法院判决来要求开发商退出物业管理的领域，并且应委托新的、具有相应资质的物业管理企业进驻小区进行管理，然后把一切物业管理的事项都捋顺了最后再缴纳相关的费用。