【导读】楼市低迷重挫中西部市县财政，多个地方税收呈现负增长。经济之声《央广财经评论》本期关注：地方政府如何摆脱对土地财政的依赖？

央广网北京11月13日消息 据经济之声《央广财经评论》报道，在我国山西东部一个煤炭资源县，仅仅几年之前，当地楼市还是开工多、销售好，但今年当地楼市供应出现过剩。2010年左右房价最高时每平方米卖到了六千多元，现在每平方米卖四千都没人出手购买。很多高层小区晚上亮灯不到三分之一，甚至只有三五户。

就在离这个县城不到五百公里的北京市，就在昨天，保利首开联合体出价33亿元，拿下位于北京朝阳区常营乡一地块。虽然地块位于东五环外，但楼面价已达到每平方米6.7万元，创下了北京土地楼面价的第三高。

今年以来，北上广深一线城市楼市依然上涨，但观察全国总体情况，首次出现房屋新开工面积、房屋竣工面积、土地购置面积、土地成交价款四个典型指标同时负增长，二三线城市楼市低迷状况仍在延续。

楼市低迷给我国中西部多个省会城市、地级市、县级市的地方财政带来沉重打击。媒体报道，受房地产税收显著下降拖累，多地税收出现负增长态势，不少地方的土地出让收入甚至不足往年一成，严重影响地方财力。

土地使用权出让收入占2014年地方政府收入的近四分之一，是地方基础设施投资一项重要的资金来源。虽然房地产业仍是税收的支柱产业，但房地产业税收增幅较同期回落了18.7个百分点，由以前的第一大税收增收行业回落至第六位。毋庸置疑，未来土地出让金仍会是我国地方财政的重要支柱。但一个房子不可能只靠一个柱子支撑，地方政府应开源节流，想方设法摆脱对土地财政的依赖。

深圳市房地产研究中心主任王锋作出了分析：

经济之声：一边是北上广深高房价还在走高，一边是中西部多个城市低房价还在下行，这种高者越高、低者越低的现象还会持续吗？

王锋：最近两年明显存在这种楼市分化的现象，一线和二线的热点城市还保持着良好的增长势头，但是多数二线城市和三四线城市出现了房地产市场的衰落。这种现象的出现，和2012、2013年以后全国房地产市场供求总量的变化是有关系的。大概在2012、2013年，中国的房地产年销售面积达到了1200万到1300万套的规模，全国城镇人均住房面积接近33平方米，总供求关系基本上已经平衡了。在这种情况下，房地产市场和房地产投资再进行大规模增长的可能性比较小。但是反映在区域上又很不均衡。在这一轮城镇化的进程中，人力资源和资金技术各方面还在继续加快涌入一线城市、二线热点城市，这些城市的活力非常明显，吸引了人口流动向这些城市继续进一步集中，对于这些城市的经济环境、房地产市场发展、住房发展都给予了很大的促进。但是，三四线城市普遍处在过剩的情况下，加之城镇化进程中人力资源、资金的流失，导致它的市场活跃度开始出现明显的下降，特别是它的库存已经大幅的增加。在这种供求关系总量和结构发生变化的前提下，城市与城市之间开始出现了分化趋势，这不是一种短期现象。所以，一线和二线热点城市楼市继续火爆，而三四线城市的楼市低迷，可能在长期成为一种常态。

楼市低迷给我国中西部多个省会城市、地级市、县级市的地方财政带来。如何应对这种压力？中国政法大学财税法研究中心主任施正文作出了评论：

经济之声：现在来看，特别是三四线城市、非热点城市的房地产市场比较低迷，也拖累了当地政府的财政收入，这个拖累程度到底有多大？

施正文：现在土地财政收入在一些地方可能高达30、40%，所以被垢病为“第二财政”。在楼市这样低迷的情况下，对地方政府财政保障能力产生了严重的影响，实际上对政府履行基本公共服务职能都带来了困难。

经济之声：现在这些城市的现实是经济活力比较差、人口聚集比较少，这都是一环扣一环的，所以去库存压力也比较大，该怎么解决呢？

施正文：我们一直在说土地财政是不可持续的，现在应该说走到了尽头。我们政府的收入结构和税制结构正在面临转型，我们要建立现代财政制度和税收制度，替代土地财政。对地方政府来说，我们可以开征一些地方税收，比如房地产税，它对存量保有环节的不动产开征，它对房地产市场交易环节没有太大的关系，而且存量房产规模很大。还有其他的地方税建设，比如资源税，在一些欠发达地区，要发挥它税收的功能，也要发挥它环保的功能。另外就是消费税的改革。这些税制的转型都可以很大程度上解决地方政府收入的问题，更主要的是解决税制、财政制度对政府职能的转变、经济转型升级和发展方式转变，有非常大的作用。

经济之声：税制结构转型，也会带来一系列的问题。那么，转型过程中的难点是什么？

施正文：这个转型的难点：一是社会要对转型有正确的认识，现在对于征收房地产税的影响，不同的人有不同的分析，很难说每个人的分析都是正确的，所以取得共识非常重要。二是转型要破解一些难题，或者说一些固化的体制机制、包括利益分配格局应当有所调整，也就是说我们不仅仅做增量的改革，在存量上也要有一些改革。