“旧改”项目的纠结

老开发商资金链断裂阴影仍在，新开发商是否会重蹈覆辙？

只有签约达到100%方能启动拆迁建设，政策是否会调整？

位于罗湖区太宁路与翠竹路交界的原海鹏进出口贸易公司宿舍等小区，在2010年成为深圳市首批89个城市更新项目之一，被命名为太宁路金钻豪园更新单元。由于尚有5%的拆迁面积未能谈妥拆迁补偿，该小区旧改至今难以推进，一度陷入“烂尾”的危险境地。今年10月，原开发商深圳市翠芳园投资开发有限公司资金链断裂黯然退出，其债权人之一深圳经济特区新华城有限公司接手旧改。

但让一些业主忧心的是，现有旧改政策之下，新的开发商入主是否有回天之术？该项目操盘人则表示，尚在等待旧改政策的调整。她坦言，旧改政策的调整将成为金钻豪园旧改的唯一契机，否则金钻豪园可能难以复生，而背后上百名小业主面临有家难归。

“安置费一度拖欠了半年”

根据深圳市翠芳园投资开发有限公司原总经理桂女士的介绍，她最早于2005年开始前期运作金钻豪园更新单元，该项目涉及到八宗地四个单位，有工厂、宿舍以及酒楼等各类设施。

而项目公司翠芳园于2006年注册成立，同年与前述业主单位签订合作协议启动旧改，并开始大量收购小区物业，早前一度持有该小区上万平方米物业，系小区最大的业主。

而项目得到重要的推进是在2012年10月，当时开发商收了签约业主的房产证，大规模的搬迁开始。同年，开发商开始按照每月每平方米50元的价格发放安置补贴，一次发放一年。

业主们发现危机是在今年1月，原本应该在1月10日发放的一年安置补贴，迟迟未能兑现。当时尚任深圳市翠芳园投资开发有限公司总经理的桂女士接受南都记者采访时就承认，公司资金紧张。

昨日，桂女士再度接受南都记者采访时坦承，实际上公司在2012年10月首度支付了一年安置费之后，第二年2013年10月要再度支付一年安置费之时就已经面临没有资金，不得不向其他公司借钱发放安置费。

桂女士还告诉南都记者，进入到今年1月之后，公司更是多次出现拖欠缓发安置费的情况。业主们将这一现象描述为，“追一次发两个月，追一次发两个月，断断续续拖了半年。”

大半年过去了，今年10月份，签约业主已经收到了下一年全年安置费，安置费从原有的每个月每平方米50元上涨到70元，同时还可以获得2万元转签费用。

“穿着西装来光着屁股走”

不过发放安置费以及转签费用的开发商，并非原来的翠芳园公司，而是一家名为新华城的公司。

昨日再度接受南都记者采访时，桂女士的身份也已经变更为深圳经济特区新华城有限公司总经理，作为职业经理人，其在项目老板发生变更后，仍然留守，负责金钻豪园旧改项目。

桂女士告诉南都记者，面对开发商迟迟不能解决资金难题，今年7月和8月，罗湖区多次组织协调会，最终由新华城公司接手项目，旧的翠芳园公司只能黯然退出，负债累累。

南都记者从深圳市市场监管局网站上查到，翠芳园公司股权已经被法院冻结，冻结年限为两年。

对于旧开发商的退出，有业主代表形容为，“穿着西装进来，光着屁股出去。”业主代表刘先生回忆说，翠芳园公司刚刚进来时，公司的老板大冬天穿着短袖，身体很好，现如今骨瘦如柴，听闻已患上重病。

桂女士则证实说，翠芳园公司老板确实患病，胃动力不足，身体不佳。对于翠芳园公司的境遇，桂女士也承认，旧改迟迟无法启动，翠芳园向新华城公司借款就达到几个亿，资金难以为继，否则十年投入不可能轻言退出，退出也是无奈之举。

受伤的并不只是开发商，旧改业主也备受折腾。涉事更新单元原包括多个住宅楼以及一个工业区，其中住宅部分主要系原海鹏进出口贸易公司、中南运输公司等国有企业的员工宿舍，后被分配或者以微利价格出售给员工，大部分人员目前均持有产权证件，涉及到的总占地面积有3.2万平方米。

“改来改去改得无家可归”

这一更新区内业主分散，其中有500多户掌握在小业主手中，还有约200户集中掌握在5名业主手中。这500户小业主中，部分受访人员表示，这是他们唯一一套住房。一名业主代表告诉南都记者，她20多岁来到深圳，分得这一套房，工作几经更迭，至今60多岁，也仅有这一套房，惟愿能早日改造入住，多享几天福。说起昔日的老同事，她都表示，改造期间有几个已经离世，到死都未能见到新房，很是凄惨。

业主代表刘先生告诉南都记者，实际上，业主已经与开发商坐上了同一条船，签约业主搬迁之后空出来的房子门窗被拆除，经过长时间的空置，如今小区已如同废墟一般，无法回迁。南都记者在小区内见到，小区内诸多房间门窗均被拆走，房间内损坏严重，小区内也堆满建筑垃圾，环境脏乱差。

旧改项目负责人桂女士也向南都记者证实，业主确权时的资料显示，小业主中有大约80%是唯一住房，小区改造对他们的影响非常大。

此番新开发商入主，部分业主对此满怀希望。据桂女士介绍，新开发商自10月份正式接手，500户左右的小业主中，有400多户已经转签。更新区内尚有200多户由五个大业主掌握，目前他们在与大业主进行谈判。相信问题能够得到很好的解决。

罗湖区城市更新局：

取得合法手续前禁拆迁

避免旧改不成回迁不了

对于金钻豪园旧改项目，罗湖区城市更新局一名负责人则表示，这是一种市场行为，是开发商和业主之间的双项选择。现阶段，他们重点掌握的就是，在取得合法的手续之前，不能拆迁，避免旧改不成回迁不了的局面。

疑问

新开发商是否会重蹈覆辙？

不过业主们的忧虑仍然难以消除，老开发商资金链断裂的阴影仍在。今年1月的安置费发放危机出现之后，不少业主指出翠芳园公司实力不济，此前也仅有一个不知名的地产项目，经验更是不足。而作为应对，他们曾试图引入新的有实力的开发商。不过，业主代表刘先生说，他们找过赛格、保利等大地产商，但都不了了之。南都记者注意到，此番接盘的新华城公司，工商登记显示，其股东为两家经营服装、皮具等专业市场的公司，同样并非知名地产开发商。对于新华城实力的质疑，也很容易让业主忧心是否会重蹈翠芳园覆辙。

业主代表刘先生告诉南都记者，新华城公司系翠芳园公司债权人，借给翠芳园公司几个亿，大的地产公司一听说债务这么多，都不愿意接手。转任新华城公司总经理的桂女士则表示，新华城公司的一大优势在于，早先翠芳园公司持有更新单位内上万平方米物业，新华城公司目前已经持有了这些物业，成为了更新单位内的第一大业主，这无形之中让旧改阻力更少了，旧改理应更为顺利。

相关政策调整旧改才能推进？

在桂女士看来，实际上，这一项目的老板究竟是谁并不重要，最重要的是旧改的政策是否会发生调整，“只要政策调整了，谁来做这个项目都可以。”

困扰深圳城市更新的难题在于，只有签约达到100%方能启动拆迁建设，而拆迁补偿又没有标准，这导致城市更新项目中的拆迁补偿迟迟难以取得进展，达到100%的签约率。因而如今深圳首批8个旧住宅改造项目均未有重要推进，部分小区同样拆得七零八落，进退两难。

桂女士表示，面临这一困窘局面，旧开发商无奈退出，新开发商的进驻同样很无奈，唯一寄希望的就是城市更新政策能发生变化。桂女士还表示，目前业内已有消息，深圳或正在立法，不再要求100%的签约率才能启动旧改。

今年8月曝光的深圳《城市更新条例》(草案)显示出，深圳确实在尝试突破100%签约率这一条件，草案中提及当不愿参与权益转换和签订搬迁安置补偿协议权利人不超过5%时，可向政府申请强制征收。但有法律界人士认为，这或与上位法《物权法》相冲突，无法获得人大通过。

在桂女士看来，倘若政策不调整，金钻豪园旧改项目将失去盘活的唯一契机。

房价达7万/平米改造才能维持？

但即便有了新政，由于这一旷日持久的旧改历程，改造成本已大为增加。桂女士表示，他们测算发现，除非房价达到7万每平方米，这一改造项目尚能维持，倘若达不到这个价格，而原有的规划指标不作调整，不能新增建筑面积，开发商将面临亏损，更新也有可能受阻。

罗湖金钻豪园十年旧改路

●2005年

开始前期运作

●2006年

开发商翠芳园签约启动旧改，大量收购小区物业，一度持有该小区上万平方米物业。

●2012年10月

开发商收了签约业主的房产证，大规模搬迁开始。

同年开始按50元/m2·月的价格发放安置补贴，一次发放一年。

●2015年1月

业主们发现，这一年的安置补贴迟迟未发。

●2015年7-8月

由于翠芳园不能解决资金难题，经罗湖区协调，金钻豪园项目由新华城公司接手。

●2015年10月

签约业主收到下一年安置费，标准从50元/m2·月涨到70元/m2·月，同时还获得2万元转签费用。

但旧改项目何时结束，业主何时能回迁，尚未有期。