李世彤：8月份实际上是商品房市场的传统淡季，这个数据中，全国主要大中城市的成交增幅还是相对比较高的，8月份大概有20%左右的增长。从整个1到8月份来说，全国商品房的销售面积差不多增长了7.2%，相比其他的传统工业还是比较好的。目前来看，房地产的景气度在上行，三季度和年底会有一定的好转，但是我们也看到，销售的增速还没有传导到房地产新开工上，也就是整个前8个月房地产新开工面积还是在下降的，所以我们对未来的房顶产市场相对来说还是看淡的。

经济之声：国务院昨天发布的这个通知中指出，资本金比例由30%调整为25%，这是什么意思？为什么说这是对房地产的利好？

李世彤：这两年我们的GDP增速在逐渐下行，今年的一些传统行业都没有出现回暖，我们以前一直把房地产行业当做经济的支柱型产业，但是随着前几年房地产价格的大幅上升，包括通胀的上升，整个市场利率出现比较大的上升，所以对房地产行业进行了调控，现在看来这种调控基本已经到位，房地产行业的销售已经出现比较大程度的下降，调整时间比较长。在目前这种经营状况下，国家对房地产行业重新进行了定位，基本上从前期的调控转为一种阶段性的扶持，所以我们也看到今年包括降准降息、包括对房地产的贷款，尤其公积金贷款利率、贷款的额度都出现了明显的上升。目前，我觉得房地产开发商的信心并没有回升，虽然一线城市的房地产价格上涨了，销售也上涨了，但是新开工的房地产项目或者新投资的资金并没有增加。国务院最新的这个政策实际上也是在鼓励房地产开发投资的增加，毕竟销售上去了，如果开发投资没有上去，那对我们GDP的影响其实还是很小。

经济之声：现在市场反复震荡，房地产板块未来可能会是一种什么样的走势？

李世彤：从6月份以来，A股市场的股票下跌已经与行业与基本面的关系不大了，更多的是一个系统性的下跌，各个板块或者大部分股票的跌幅都不会小。现在看，从最高点下来，房地产指数的跌幅基本上是在40%左右，这和沪指其实是差不多的，也就是说现在房地产股票处在一个系统性的风险释放之中。当然现在我们看到还有一定分歧的，比如沪市的房地产指数和深市的房地产指数就有明显的区别，沪市的房地产指数总体好一点，区别就在于沪市的蓝筹地产相对比较多一些。往后看，在四季度，沪市盘面指数的抗跌性比较强，但是如果股市没有好转的话，整体的房地产板块、房地产股票的投资机会应该也不会多。

经济之声：资金流向方面，昨天（15日）有12只房地产股大单资金净流入额在1000万元以上，分别为：滨江集团、新黄浦、绿地控股、金地集团、市北高新、莱茵体育、外高桥、大名城、绿景控股、保利地产、阳光城和冠城大通，共计流入4.53亿元。从这些公司业务分布和估值来看，有哪些特点？资金为什么看中这些公司？

李世彤：房地产股票的特点分两部分，第一部分是题材性的，第二部分是价值性的。我们看到很多房地产的股票可能背离房地产的发展，走势可能比较活跃，就在于这些房地产股经常被赋于了某些题材，比如说莱茵体育，其实它是一个体育概念股，而说到上海的一些房地产股票的时候，目前大部分都给赋予了迪士尼概念，如果说京津冀地区的时候，你会发现这部分的房地产股又被赋予了京津冀一体化的概念。在这种题材性的机会下，这些个股走势就比较活跃，另外还有一部分是价值性的，现在确实有一批地产蓝筹股的市盈率应该是很低的，甚至低于10倍以下，在目前这种情况下很抗跌。而且我们发现有一个特点，现在整个股市在走弱，如果有资金一定要在股市里做，买股票的时候怎么办？它们就会做防御类的投资，要么就是大家找一批股票抱团取暖，要么就是找市盈率、市净率都很低的、比较抗跌的品种，所以有些房地产股票就受到了资金的关注。

经济之声：我们在题材型和价值型当中选择的话，选哪一类更稳妥一些？

李世彤：这要看资金的性质，我们如果说短期的话，那基本上就是当你发现股市出现一定反弹的话，那你去买价值型的股票。因为现在股指的反弹空间比较小，这个时候蓝筹类的地产股会比较抗跌。如果股指在短期之内跌幅比较大，这个时候你去选题材性的地产股，因为题材性的地产股它股价波动性比较大，它会跟着指数快速下跌，完了以后可能就是快速的反弹，这个时候应该从蓝筹地产股里换到题材地产股里。换句话说，在这种情况下，短线来回操作也足够了。

经济之声：有分析说，尽管前8个月房地产销售同比回升，但投资继续下行，行业加速去库存，住宅待售面积大幅减少。具有国企改革概念的房地产企业象中房地产、高新发展、南京高科、云南城投这样的公司是否会有更大的投资空间？

李世彤：如果讲未来的投资空间，我觉得和国企改革未必会有直接的关联性，因为现在国企改革概念股在市场上相对来说还是偏热一点，总体比其他题材还要热一点，因为毕竟整个的国企、包括控股企业有15万多家，资产达到300多万亿，一旦注入到上市公司里面，可能对相应上市公司有一个很大的刺激。但是这一次国有企业改革的指导意见已经提出了，包括混合所有制改革，其实都是谨慎慢行的，这个速度不会像原来大家想的那么快。所以说国有企业改革之后，企业的业绩到底有多大的提升，现在都存在很多的不确定性，尤其房地产企业，我觉得很多上市公司的房地产企业背后再能够注入的资产相对都还是比较有限，我个人认为现在如果大家要去做国企改革的房地产企业，基本上要做那种央企、比较大的集团，比如中粮系、国投系等等包括中建系，如果是地方国企的一些国企改革房地产股，我觉得它依托于国企改革题材的投资空间应该不会太大。

经济之声：上海近来迪士尼概念股整体走势较强，这其中既有迪士尼也有地产概念的自仪股份、张江高科、浦东金桥能否成为市场主流资金关注的目标？

李世彤：迪士尼概念股会比较活跃，但不会成为市场主要关注的目标，主要是因为迪士尼概念股的群体范围市值相对比较高，很难带活整个市场，最多有可能带活上海本地股，而且迪士尼概念今年也不是第一年发掘的，以前曾经活跃过很长时间，我想未来可能每年都会有一个阶段，比如到旅游旺季的时候，可能迪士尼概念都会阶段性的活跃一下。另外有一部分个股，可能也受益于迪士尼概念，在未来或将出现业绩持续的提升。这些板块我觉得最近大家要稍微谨慎一下，因为最近有一些社会上的游资受到打击比较大，所以可能重新沉寂了下去，对这种突然活跃之后的题材股，大家要稍微谨慎一点。

经济之声：再来看看一线地产企业。象嘉宝集团、万科A、保利地产、华侨城、首开股份，都是在一线城市布局的公司，从业绩看，是否有稳定的业绩支撑？

李世彤：我们现在看来，今年整个房地产行业的向好、走稳、复苏，其实主要表现在北上广深的一线城市，那么主要把房地产项目投入在一线城市的这些企业肯定是受益的。第二点，我们发现这些投在一线城市房地产的企业，大部分又属于一线蓝筹股，这些企业的业绩有比较稳定的保证。而且，无论是保利还是万科，它们的市盈率都是很低的，在这种情况下非常容易吸引一些作为防御类的、获取稳定收益的大资金的关注，所以它们的股价具有比较高的抗跌性。