最近，盛华苑小区又有业主被物业起诉了，原因是欠缴物业费。如今，面对物业费收费难问题，更多的物业公司选择用起诉业主的方式解决。据了解，2013年仅沈河法院就受理了1600多件物业公司起诉业主追讨拖欠物业费的案件，目前，沈阳每年受理该类案件过万件。

相关案件中，物业公司的胜诉率较高，登科律师事务所律师谭德明表示，物业服务上的瑕疵，并不能作为业主不交物业费的理由，如果业主败诉，还可能要交滞纳金以及诉讼费等费用。

物业算账 收费率低难维持，起诉属无奈之举

昨日，沈阳晚报、沈阳网记者采访了多个物业公司相关人员，发现物业费收费难，是很多物业公司都在面对的问题。为了提高收费率，物业公司也采取了很多手段。

李女士曾做过十年物业经理，她说为了让业主交物业费，她会听取业主的意见，“比如有些业主家里出现房顶漏水、墙皮脱落等情况，我们会及时维修，如果情况实在严重，我们也会相应减免一些费用。”

浑南某小区入住5年，物业缴费率逐年下降，物业工作人员曾挨家走访，劝说业主缴纳物业费，“我们敲业主家的门，通常都是被拒绝的，我们只好在门前贴一张缴费通知。”

张经理所在的物业公司服务的都是老旧小区，昨日他算了一笔账，物业公司的人员开支是很大一笔费用，大概占50%，其次是小区维修的费用，而老旧小区广告、出租等收入非常少，物业收入基本要靠业主缴纳物业费。“60%是一个及格线，我们通常物业费收费率都在60%到70%，如果物业收费率在50%以下，那物业公司的生存就很困难了。”张经理说，物业公司一般采取入户走访劝业主交物业费，还采取过赠送业主礼物或优惠的方式，但仍有很多业主执意不交，“起诉是我们最后的手段了，但不到万不得以我们也不想起诉，一方面公司要花很多精力用来打官司，另一方面，不一定能起到对其他业主的警示效果。”

当然，也有一些物业并不需要这么“操心”。某口碑较好的物业的高经理表示，一直以来，他所在小区物业服务得到肯定，所以从来不为收物业费发愁。

业主委屈 有那么多理由，让我们不肯交物业费

昨日，记者走访了8个小区，其中有老旧小区，也有入住四五年的小区，采访了30位业主，大家不交物业费的理由很多，但比较集中于对物业服务不满意。

小区卫生清扫不到位，被提及最多。张大娘说：“虽然保洁每天都清扫，但也只是大面上干净了，楼后面、垃圾桶周围总是有垃圾。”李女士说：“我们小区保洁就那么几个人，根本干不过来，垃圾不及时清走，特别影响心情。”

房屋维修问题多存在于老旧小区。“房子头五年问题都是比较少的，一旦过了十年，各种问题就来了。管道、墙面、屋顶都需要维修，物业和业主在维修问题上就能产生矛盾。”

开发商遗留问题也很常见。“买房子的时候开发商说前面不会建高楼，可是现在建了座高楼把家里的光都挡住了。”“我家窗缝太大，冬天屋里特别冷。我们小区物业和开发商是一家的，我认为物业也有责任。”……

业主们还提出了各种各样的理由，比如“停车费收费不合理”“家里曾经被盗，物业看管有疏漏”“业主会所没对业主开放”“物业费随意涨价”“别人都不交”等等。很多业主认为，不交物业费是对物业提出抗议的一种手段，也是维护自己权益的方式。

律师观点 被起诉后，业主败诉可能要承担滞纳金

登科律师事务所律师谭德明分析，业主不交物业费主要有几种情况：物业服务不满意、从众、存在占便宜的侥幸心理。但这些都不能成为不交物业费的正当理由。物业服务包含保洁、安保、公用设施维护等很多方面，难以达到所有人的要求。因此，除非确有证据证明物业公司存在重大违约或是造成侵权，并给业主造成一定损失，否则业主是应该缴纳物业费的。

谭德明介绍，近年来，相关案件不断增加，即使最终双方和解，业主也仍然要交物业费。而多数情况下物业会胜诉，“有时物业会提出滞纳金，而且业主败诉后还承担诉讼费。”谭德明表示，如果物业在实际中的确存在服务不到位的情况，业主也可以提出反诉，“业主需要提供物业服务不到位的证据，法院可能会判业主少交一部分物业费，所以业主平时就要收集好证据。”

法官说法 业主想维权，平时要注意收集证据

本市一位基层法官介绍，根据《物权法》、《合同法》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释》等法律法规的规定，只有在物业服务公司存在未履行合同主要义务时，即物业服务公司出现根本性违约的情况下，业主拒交物业费的做法才有可能得到法院的支持。

物业和业主委员会所签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力，系双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。业主的抗辩理由一般都是认为物业保安、保洁等服务不到位，即使这样业主也应当履行交纳物业费用的义务。

那么业主应该怎样维护自己的权益呢？业主平时应该注意收集物业服务瑕疵的证据，向辖区物业管理行政主管部门投诉，由主管部门查处、责令整改。或者通过业主委员会监督物业工作，甚至重新选聘新物业公司。

下述原因不交物业费法律不支持：

●没入住就不交物业费；

●未签物业合同不交物业费；

●对物业服务不满意不交物业费；

●对社区大环境不满意不交物业费；

●对物业公司捆绑式服务不满不交物业费；

●对物业公司利用公用面积经营不满不交物业费