央广网北京8月26日消息 据经济之声《央广财经评论》报道，最近几天，房地产企业纷纷发布半年报，截至25号，已经有绿地、万科、保利、招商等60家房企先后发布了半年报，由于行业利润整体下滑，房地产上市公司净利润率跌进10%。

绿地、万科、保利、招商四家房企净利润率分别为4.6%、9.6%、11.9%、11.7%。60家房企营业收入合计为3011.4亿元，而净利润只有252.57亿，净利润率8.4%。60家企业中有36家企业利润率低于10%，有28家净利润下调。

告别了黄金十年，楼市调整带来行业整体利润率下滑已经成为不争的事实，全行业毛利率下滑或增速下滑还在持续。2014年房企的平均净利润率为10%，在2013年净利润率高达11.97%。预计，随着中小房企集中公布半年报，平均净利润率可能会继续下调。房地产行业已经进入中低利润行业范畴。

已经公布中期业绩的房企中，一方面莱茵置业、匹凸匹、阳光股份等中小房企净利润水平下滑超50%，另一方面万科、碧桂园、龙湖等品牌房企中的盈利“优等生”出现了股东权益报酬率下滑的情况，反映出这些上市房企的盈利能力和企业价值出现下滑。当然，在房企“千亿俱乐部”中，已经公布中报的公司中，也有股东权益报酬率得到提升，但提升幅度很有限。

有分析认为，这和房企的净利润下滑态势有关，一方面今年房地产行业回暖但未见较大反弹，另一方面2013年后土地成本持续走高，房企经营成本增加。

关于这个话题，经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭作出了评论。

经济之声：关于房地产利润下滑的原因，分析指出，虽然全国一二线市场回暖，但三四线依然处于调整过程中，以价换量在持续；其次，对企业来说，对内对外融资成本都吞噬了利润；此外，房企一二线城市拿地艰难，过去依赖土地升值获得利润的发展模式已经难以维持。未来，房地产企业利润普遍下滑是不是必然趋势？

杨红旭：这个趋势也是随着市场的变化而变化的，2010年是一个分水岭，2010年房地产行业的利润率达到历史最高水平，之后就持续下滑，但是目前的水平依然高于2004年之前。房地产行业利润率持续下滑的态势还会持续几年时间。目前来看，全国的库存量依然比较大，尤其是广大的中小城市库存量比较大，房价就涨不动，利润率肯定要下滑。另外一线城市开发企利润率依然偏低，开发融资成本比较高。这是一个阶段性的产物，几个方面共同导致了利润持续下滑。

经济之声：昨天央行突然宣布降准降息，这对楼市乃至对于整个房地产企业来说意味着什么呢？下半年的日子会比上半年好一些吗？

杨红旭：降准降息对楼市是一个利好，但是主要利好是个人买房贷款成本降低了。五年期贷款利率在本次调整之前就已经是历史最低了，这次更是再创利率最低，所以目前贷款买房是非常划算的，对开发企业的贷款依然坚挺，但是购房者买房之后会促进资金回笼，从而使开发企业的资金链有所缓解。总体上来看，未来几个月，整体楼市受货币宽松的利好影响，还会持续往上走。

在行业盈利增速普遍放缓的大背景下，主业赚钱不易，转型便成为了寻求突围的办法。万科、碧桂园都将转型提升到战略高度。万科更是自去年开始频提转型，万科总裁郁亮说，在未来万科的万亿市值平台中，希望传统住宅销售业务占比不到一半，另一半主要来自新业务，目前考虑较为明确的几块业务是物业管理、海外业务、万科驿等。

经济之声特约评论员经济学博士马光远作出评论。

经济之声：如今房地产行业的黄金10年已经结束，在未来的白银时代，会不会有很多房地产企业被淘汰？

马光远：首先没有白银时代这个说法，很多人对房地产市场发展阶段的认识存在一个误区，以前的发展是处在一个供不应求的阶段，现在整个房地产市场进入了一个供需基本平衡的阶段，而且大量城市出现了供应过剩的现象。从短缺经济进入过剩经济以后，有大量开发商可能因为竞争力太差而被淘汰出局。在这种情况下，不存在什么白银时代。好的开发商竞争力非常强的，产品、项目各个方面都是好的，仍然能卖出好的价格，对它来讲仍然是黄金时代。但是对很多小开发商来讲恐怕日子不会好过，不仅仅是利润在下降，还有一些兼营房地产的上市公司这两年都得退出。我认为房地产市场可能会进入一个大整合的年代，相当一部分的小开发商可能会退出这个市场，最终市场集中度提高以后，在整个住房供需已经基本平衡的条件下，大家再展开竞争。我个人从来不认为这是一个白银时代，这是一个不好干的时代，是一个竞争时代。

经济之声：很多房地产企业也面临着转型和淡出，8月18号，浙江广厦发布公告，决定在未来三年内逐步退出房地产行业。另外，莱茵置业更名为莱茵体育，证大置业也试图谋求转型退出房地产市场。从目前得到的一些信息来看，哪些企业的转型方向是值得肯定的？对于一些大型房地产企业来说，转型的方向又在哪里？

马光远：中国的房地产企业在过去十来年里面由于短缺因素的存在，任何一个企业干房地产市场都比较容易，行业的门槛和技术含量都比较低。对行业自身发展来讲，过去十多年应该说处在一个比较混乱的状态，好的企业体现不出它好的价值。未来整个房地产市场的转型应该怎么转，像很多做的比较好的企业以后说我不做房子了，我觉得这是不对的。为什么？因为你的核心竞争力就是做房子，你可以把房子造的更好一点，你可以根据未来大家对居住的更高端的需求来做品质更好的房子、做智能化的房子等等，这是你的方向。当然，有些企业比如说以前本来就不是做房地产的，那现在对它来说，可能要从它兼营的这个行业里面退出来。我认为房地产市场的转型千万不要变成“去房地产化”。有些“退出”可能是正确的，但是有些仍然坚持来做房地产，你需要体现出你的核心竞争力。你这个公司战略层面可以做多元的战略，但是房地产仍然是专业。我认为房地产市场的下一步就是专业化、高门槛，好的企业能够体现出它存在的价值，这个也叫转型。并不是说你转到其他地方去，你就是转型。